من يحمي أموال العملاء؟ مقترح جريء يمنع تلاعب شركات التطوير العقارية

الجمعة، 25 سبتمبر 2026 08:56 م

المشروعات العقارية

صرح الخبير الاقتصادي هاني توفيق، بأن توجه الحكومة نحو إصدار قانون موحد لتنظيم السوق العقارية، يُعد خطوة إيجابية طال انتظارها، مشددًا في الوقت ذاته على ضرورة تعزيز الرقابة الحكومية على المطورين العقاريين، من خلال إلزامهم باستخدام “حسابات الضمان”.

وأوضح توفيق، في منشور له على “فيس بوك”، أن أي تشريع جديد ينظم السوق العقارية، يجب أن ينص على إنشاء جهة حكومية تتولى مراقبة مدى التزام المطورين والإشراف على الأموال المخصصة للمشاريع عبر حساب ضمان.

وأشار أن المطورين يحصلون بموجب هذا النظام، على مستحقاتهم المالية بشكلٍ دوري يتناسب مع معدلات الإنجاز الفعلي لأعمال البناء، واصفًا هذه الآلية بأنها ضرورية لضمان ربط إيرادات المطورين بمراحل التنفيذ الفعلية، بدلًا من السماح باستخدام أموال المشروع دون رقابة كافية.

تحركات حكومية نحو قانون موحد

تأتي تصريحات توفيق، في وقت تمضي فيه الحكومة قدمًا في إعداد إطار تشريعي موحد يحكم السوق العقارية، كما توصلت الحكومة مؤخرًا إلى تفاهم مع المطورين العقاريين للتحول من النهج السابق -الذي كان يقتضي إعداد قانونين منفصلين- إلى قانون واحد يغطي كلًا من تنظيم السوق وتأسيس “اتحاد المطورين العقاريين”.

يأتي ذلك وفقًا لما ذكره طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية ورئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، ومن المتوقع أن يتضمن القانون المقترح، قواعد تنظم السوق العقارية في قسمه الأول، بينما يتناول القسم الثاني، تأسيس وتنظيم اتحاد المطورين.

وأشار شكري، إلى أن الحكومة تستهدف الانتهاء من صياغة مشروع القانون والحصول على موافقة مجلس الوزراء عليه، بحلول نهاية شهر أكتوبر، تمهيدًا لإحالته إلى مجلس النواب.

لماذا يُعد "حساب الضمان" عنصراً جوهرياً؟

يركز مقترح توفيق، على واحدة من أكثر القضايا حساسية في مجال التطوير العقاري، وهي كيفية إدارة المدفوعات التي يسددها المشترون قبل استلام وحداتهم السكنية، كما صُمم حساب الضمان لفصل الأموال التي يتم تحصيلها لمشروع معين عن الذمة المالية العامة للمطور العقاري.

وتظل الأموال المحصلة من المشترين بموجب الآلية التي اقترحها توفيق، مرتبطة بالمشروع، بينما يحصل المطور على دفعات مالية دورية بناءً على التقدم المحرز في أعمال البناء والتشييد، كما تهدف مثل هذه الترتيبات، إلى إيجاد رابط مالي مباشر بين مدفوعات العملاء، وتنفيذ المشروع، وصرف المبالغ للمطور.

مصر تمتلك بالفعل إطارًا تنظيميًا لحسابات الضمان

تضمن قرار مجلس الوزراء رقم 2148 لسنة 2022، أحكامًا تُلزم المطورين بفتح حساب مصرفي مستقل لكل مشروع، تُودع فيه إيرادات المشروع ومصروفاته وتُصرف منه، كما شمل القرار قواعد تنظم طرح وبيع لمراحل المشروع.

ويفرض هذا الإطار على المطورين، توفير تغطية مالية للمرحلة قبل طرحها للبيع، وتقديم قوائم مالية نصف سنوية معتمدة من مراجع حسابات، توضح المبالغ المحصلة من العملاء، وأوجه إنفاق تلك الأموال، كما يضع القرار أحكامًا تتعلق بتأخر التسليم، بما في ذلك تدابير لمعالجة حالات التأخير الطويل، وحقوق العملاء في ظروف محددة.

هيكل تنظيمي جديد

يأتي القانون الموحد المقترح، في ظل جهود حكومية لوضع قواعد أكثر وضوحًا لقطاع العقارات سريع النمو، مع معالجة النزاعات بين المطورين والمشترين.

وأكد رئيس الوزراء مصطفى مدبولي، خلال اجتماع مع المطورين في 15 سبتمبر، على ضرورة وجود إطار قانوني يوازن بين تشجيع الاستثمار وحماية حقوق الدولة والمطورين والمستفيدين، كما صرحت الحكومة، بأنها تراجع الحالات المتعلقة بالمشاريع المتأخرة أو المتعثرة.

وذكرت وزارة الإسكان، أن التشريع المقترح يهدف أيضًا إلى تعزيز ثقة المستثمرين، وتأسيس اتحاد مهني للمطورين، ووضع معايير موحدة لتصنيف المطورين، وتحسين حماية العملاء الذين يتعاملون معهم.

حماية المشترين ودعم المطورين

وتشمل مناقشات الحكومة أيضًا، آليات للتعامل مع أداء المطورين وحماية العملاء عند مواجهة المشاريع لصعوبات، ومن المتوقع أن يغطي الإطار المقترح تصنيف المطورين، والأهلية المالية والفنية، وشروط مزاولة نشاط التطوير العقاري، وتدابير حماية العملاء في حال تعثر المشروع أو تأخره.

ويرى توفيق، أن الرقابة الحكومية على آلية حساب الضمان ستكون عنصرًا جوهريًا في أي تشريع نهائي، كما يقضي مقترحه بربط الإفراج عن أموال المطورين بمراحل التنفيذ المتحقق منها فعليًا، ما يخلق نظامًا يحدد فيه مستوى التقدم في أعمال البناء، التوقيت الذي تصبح فيه إيرادات المشروع متاحة للمطور.