بين المبيعات القياسية وتعثر الأقساط.. هل يقترب العقار المصري من الفقاعة؟

الثلاثاء، 15 سبتمبر 2026 02:30 ص

وحدات عقارية

دخل السوق العقاري المصري مرحلة جديدة من الاختبار، بعدما أظهرت الفترة الأخيرة استمرار قوة المبيعات لدى الشركات الكبرى، بالتزامن مع ظهور ضغوط على شريحة من المشترين الذين يواجهون صعوبة في مواصلة سداد الأقساط، إلى جانب تراجع نشاط المضاربة على إعادة بيع الوحدات.

وتأتي هذه التطورات في وقت تتجه فيه الجهات الحكومية والرقابية إلى تكثيف المتابعة لأوضاع الشركات والمشروعات العقارية، مع التركيز على معدلات التنفيذ، ومصادر التمويل، وقدرة المطورين والعملاء على الوفاء بالتزاماتهم، وهو ما أعاد ملف الفقاعة العقارية في مصر إلى دائرة النقاش.

هل السوق العقاري أمام أزمة أم مرحلة تصحيح

رغم ارتفاع أسعار العقارات بصورة كبيرة خلال السنوات الماضية، فإن المؤشرات المتاحة لا تكفي حتى الآن للقول إن السوق دخلت في فقاعة عقارية مكتملة الأركان.

ويرتبط ذلك باستمرار وجود طلب فعلي على السكن والاستثمار، فضلا عن ارتفاع تكلفة إنشاء الوحدات والأراضي ومواد البناء، وهي عوامل ساهمت في دفع الأسعار إلى مستويات مرتفعة.

تحرك حكومي لمراجعة المشروعات العقارية

وجه الرئيس عبدالفتاح السيسي في 10 أغسطس الماضي، بتشكيل لجنة لحصر المشروعات العقارية الجاري تنفيذها في مختلف أنحاء الجمهورية، وتتولى اللجنة مراجعة موقف المشروعات المتأخرة أو المتعثرة، ومدى التزام الشركات بالبرامج الزمنية المحددة للتسليم، في خطوة تستهدف تكوين صورة أكثر وضوحا عن حالة السوق وحماية حقوق المتعاملين.

وتأتي هذه الخطوة بالتزامن مع اهتمام متزايد بملاءة الشركات وقدرتها على استكمال مشروعاتها، خاصة مع توسع عمليات البيع على الخريطة واعتماد نسبة كبيرة من المبيعات على نظم السداد طويلة الأجل.

التفرقة بين المشروع المتأخر والمطور المتعثر

ويرى أحمد شلبي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن تقييم السوق يحتاج إلى التفرقة بين المشروعات التي تواجه تأخرا في التنفيذ وبين الشركات التي وصلت بالفعل إلى مرحلة التعثر،وأوضح أن تأخر مشروع لمدة عام أو عامين لا يعني تلقائيا عدم قدرة المطور على استكماله، إذ يجب النظر إلى نسبة الإنجاز والموقف المالي للشركة وخطة التنفيذ قبل إصدار حكم على المشروع.

وأشار إلى أن الارتفاع الكبير في تكاليف التنفيذ خلال السنوات الماضية، بالتزامن مع التغيرات الاقتصادية وسعر الصرف منذ 2016، شكل ضغطا إضافيا على الشركات، ما يجعل تقييم أوضاع كل مشروع بصورة منفصلة أمرا ضروريا.

المبيعات التعاقدية لا تعني تدفقات نقدية بنفس القيمة

ومن أبرز النقاط التي يجب الانتباه إليها عند قراءة أرقام القطاع العقاري أن المبيعات التعاقدية لا تعادل بالضرورة الأموال التي دخلت فعليا إلى خزائن الشركات.

فجزء كبير من السوق يعتمد على نظم تقسيط تمتد لسنوات طويلة، وبالتالي فإن قوة المبيعات لا تكفي وحدها للحكم على الوضع المالي للمطورين.

وتصبح معدلات التحصيل وانتظام العملاء في السداد من المؤشرات الأكثر أهمية، خصوصا مع اتجاه بعض الشركات إلى تقديم مدد تقسيط تصل إلى 8 و12 و15 عاما في بعض المشروعات،وهنا ينتقل الاختبار الحقيقي من قدرة المطور على بيع الوحدة إلى قدرته على تحصيل قيمتها وتنفيذ المشروع بالتوازي مع الحفاظ على السيولة.

تراجع المضاربة يعيد تشكيل الطلب

شهد السوق خلال السنوات الماضية دخول عدد من المشترين بهدف الاستفادة من ارتفاع الأسعار وإعادة بيع الوحدات وتحقيق أرباح خلال فترات قصيرة، لكن استمرار ارتفاع الأقساط وتغير ظروف السوق دفع بعض هؤلاء إلى إعادة حساباتهم، خاصة مع ارتفاع الالتزامات المالية المرتبطة بالوحدات غير المسلمة.

ارتفاع الأسعار يختبر قدرة المشترين

ارتفعت أسعار العقارات في مصر بصورة ملحوظة خلال السنوات الأخيرة، مدفوعة بمجموعة من العوامل، بينها ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء والعمالة وتكلفة التمويل، إلى جانب التضخم وانخفاض قيمة الجنيه.

كما لجأ عدد من المواطنين إلى شراء العقارات باعتبارها وسيلة للحفاظ على قيمة المدخرات في مواجهة التضخم، وهو ما ساهم في دعم الطلب، لكن ارتفاع الأسعار إلى مستويات جديدة خلق تحديا مختلفا، يتمثل في قدرة المشترين على تحمل التكلفة، وهو ما دفع المطورين إلى زيادة مدد السداد لتقليل قيمة القسط الدوري.

وبذلك أصبح المطور يتحمل بصورة غير مباشرة جزءا أكبر من تكلفة تمويل شراء الوحدة، بينما أصبح نجاح النموذج مرتبطا بانتظام التدفقات النقدية على مدار سنوات طويلة.

توسع كبير في الائتمان والمضاربات

فالفقاعة عادة ما ترتبط بارتفاع أسعار الأصول إلى مستويات تنفصل عن أساسيات الاقتصاد، بالتزامن مع توسع كبير في الائتمان والمضاربات، ثم حدوث تراجع حاد عندما تتغير ظروف السوق.

وفي الحالة المصرية، توجد عوامل حقيقية تدعم الطلب، من بينها النمو السكاني والحاجة المستمرة إلى السكن وارتفاع تكاليف الإحلال، فضلا عن استخدام العقار كوسيلة للتحوط من التضخم.

لكن في المقابل، فإن استمرار ارتفاع الأسعار، وطول آجال السداد، وكبر حجم الوحدات الجاري تنفيذها، وتراجع نشاط المضاربة، كلها مؤشرات تستحق المتابعة.

لذلك، فإن الوصف الأقرب في المرحلة الحالية قد يكون إعادة توازن واختبارا لقدرة السوق على استيعاب الأسعار والمعروض، وليس فقاعةوبالتوازي مع إعادة ترتيب السوق، تظهر محاولات لزيادة الاعتماد على أدوات استثمار وتمويل جديدة، من بينها صنادي عقارية مكتملة.

الاختبار الحقيقي للسوق خلال الفترة المقبلة

تبدو السوق العقارية المصرية حاليا أمام مشهد متباين فمن ناحية، تحقق الشركات الكبرى أرقاما قوية في المبيعات، ومن ناحية أخرى تظهر ضغوط لدى بعض المشترين والشركات الأصغر، كما تتحول الرقابة من التركيز على معدلات نمو السوق إلى فحص جودة التمويل، ونسب التنفيذ، ومعدلات التحصيل، وقدرة الشركات على الوفاء بالتزاماتها.

وبالتالي، لن يكون السؤال الأهم خلال الفترة المقبلة هو مدى استمرار ارتفاع أسعار العقارات فقط، وإنما قدرة السوق على استيعاب حجم المعروض الجديد، والحفاظ على معدلات التحصيل، وتنفيذ المشروعات في مواعيدها، وتحمل المشترين لاجال السداد الطويلة.