رئيس "اقتصادية النواب": تنظيم السوق العقاري لا يجب أن يقتصر على العلاقة بين المطور والمشتري

الأربعاء، 23 سبتمبر 2026 11:29 ص

المهندس طارق شكري، رئيس مجلس إدارة غرفة صناعة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية

إسراء وسام

أكد المهندس طارق شكري، رئيس مجلس إدارة غرفة صناعة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، ورئيس لجنة الشئون الاقتصادية بمجلس النواب، أن النمو العمراني في مصر خلال السنوات الأخيرة شهد معدلات كبيرة، بما يستدعي وضع إطار قانوني وتنظيمي متكامل لسوق التطوير العقاري.

ارتفاع مساحة العمران في مصر إلى نحو 14%

وقال شكري، خلال جلسة لمناقشة تأسيس اتحاد مصري للمطورين العقاريين، إن مساحة العمران في مصر ارتفعت من نحو 7% من إجمالي مساحة الجمهورية إلى نحو 14%، موضحًا أن هذه الزيادة تحققت خلال الفترة من 2014 وحتى 2026، بما يعادل ما تم بناؤه على مدار تاريخ مصر حتى عام 2014.

وأضاف أن تنظيم السوق العقاري لا يجب أن يقتصر على العلاقة بين المطور والمشتري، موضحًا أن المنظومة تضم 5 أطراف رئيسية، هي: جهة الولاية، والمطور العقاري، ومشتري الوحدة، والمقاول، وشركة إدارة وتشغيل وصيانة المنشآت (FM)، مشددًا على أن تنظيم العلاقة بين هذه الأطراف يمثل ضرورة لضمان استقرار السوق.

وأشار إلى أن الظروف الاقتصادية العالمية خلال السنوات الماضية فرضت ضغوطًا كبيرة على شركات التطوير العقاري، موضحًا أن الدولة اعترفت بتأثير هذه الظروف على قطاع المقاولات، ومنحت المقاولين مددًا زمنية وفروق أسعار، بينما يرى أن المطورين واجهوا ضغوطًا مماثلة تتطلب مراعاتها عند وضع القواعد المنظمة للسوق.

وأوضح شكري أن المناقشات الأخيرة شهدت توافقًا على أن يكون الإطار التشريعي قائمًا على جزأين رئيسيين؛ الأول لتنظيم السوق العقاري، والثاني لتنظيم اتحاد المطورين العقاريين.

ولفت إلى أن هناك مسارًا لإعداد قانونين يتم عرضهما من خلال القرارات المشتركة بين المطورين والوزارة، ثم رفعهما إلى رئيس مجلس الوزراء، وبعد ذلك إلى رئيس الجمهورية، تمهيدًا لعرضهما على مجلس النواب لاستكمال الإجراءات التشريعية.

وتطرق رئيس لجنة الشئون الاقتصادية بمجلس النواب إلى أهمية تحويل الأطر التنظيمية الحالية إلى قانون ملزم، موضحًا أن القرار رقم 2184 لسنة 2022 يمثل قرارًا تنظيميًا، لكنه لا يمتلك قوة القانون الملزم لجميع أطراف السوق، وهو ما يستدعي تحويل المحتوى الفني والتنظيمي إلى تشريع يطبق على الجميع وعلى مختلف الأراضي.

تصنيف المطورين إلى فئات

وأوضح شكري أن أحد المحاور الرئيسية المقترحة في اتحاد المطورين يتمثل في تصنيف شركات التطوير العقاري وفقًا لقدراتها وإمكانياتها، مشيرًا إلى أن المناقشات تناولت تصنيف المطورين إلى فئات مختلفة، مع ظهور مفهوم جديد هو «مطورو الحيز»، وهم المطورون الذين يعملون على مشروعات محدودة الحجم، مثل إنشاء عمارة أو عدد محدود من المباني، مقارنة بالشركات التي تطور مشروعات بمساحات كبيرة.

وأشار إلى أن تصنيف المطورين يمكن أن يخدم 3 أطراف رئيسية، في مقدمتها الحكومة عند تخصيص الأراضي، بحيث يتم تخصيص مساحات تتناسب مع القدرات المالية والفنية لكل مطور، بما يقلل من احتمالات التعثر.

وأضاف أن التصنيف يفيد العميل أيضًا، لأنه يتيح له التعرف على قدرات المطور الذي يرغب في شراء وحدة منه، بدلًا من الاعتماد على السعر فقط عند اتخاذ قرار الشراء.

وأوضح أن تقييم المطور يجب أن يستند إلى مجموعة من العناصر، من بينها القدرة المالية، والقدرة الفنية، وسابقة الأعمال، لافتًا إلى أن سابقة الأعمال تختلف بين مطور نفذ 100 وحدة وآخر نفذ 1000 وحدة أو عشرات الآلاف من الوحدات.

لجان لفض المنازعات ومحاكم عقارية متخصصة

وأشار شكري إلى أهمية إنشاء آلية قانونية سريعة لفض المنازعات العقارية، موضحًا أن لجان فض المنازعات المقترحة يمكن أن تتعامل مع الخلافات بين المطور ومشتري الوحدة، أو بين المطور والمقاول، أو بين المطور والجهة الحكومية.

كما طرح مقترحًا بإنشاء محاكم عقارية متخصصة على غرار المحاكم الاقتصادية، بحيث تضم كوادر لديها معرفة بالجوانب القانونية والهندسية والفنية المرتبطة بالنشاط العقاري.

وقال إن طبيعة المنازعات العقارية تجمع بين الجوانب القانونية والفنية والهندسية، وهو ما يستدعي وجود جهات قضائية متخصصة قادرة على التعامل مع هذه التفاصيل، بما يسهم في توحيد المعالجة القضائية وتقليل طول فترة التقاضي.

شكري: لا يجوز أن يراقب المطور مطورًا آخر

وشدد رئيس مجلس إدارة غرفة صناعة التطوير العقاري على رفضه أن يتولى المطورون أنفسهم مهمة الرقابة على مطورين آخرين داخل اتحاد المطورين.

وأوضح أن الدولة يجب أن تتولى مسؤولية الرقابة، بينما يكون دور اتحاد المطورين مرتبطًا بتنظيم شؤون المطورين وتمثيلهم، مؤكدًا أن الفصل بين تنظيم السوق وتنظيم المطورين يمثل عنصرًا أساسيًا في التصور الجديد.

وأشار إلى أن الاجتماعات السابقة شهدت العمل على تطوير الأطر التنظيمية الواردة في قرار رئيس مجلس الوزراء لعام 2022، موضحًا أنها تناولت ملفات متعددة، من بينها شركات الإدارة والتشغيل والصيانة، والعملاء، ونسب التنفيذ، وتصنيف المطورين.

الإعلان عن الإطار الجديد قبل نهاية أكتوبر

وكشف طارق شكري أن الجدول الزمني لإتمام الإجراءات الخاصة بالإطارين القانونيين سريع، متوقعًا الانتهاء من الإجراءات خلال نحو شهر، أي قبل نهاية أكتوبر المقبل، على أن يتم بعد ذلك عرض المقترحات على رئيس مجلس الوزراء والجهات المعنية.