نهاية عصر التحايل على تسليم الوحدات السكنية بإطلاق أول مشروع عقاري بضمان بنكي

الخميس، 07 مايو 2026 10:21 ص

مشروعات عقارية في مصر

أحمد كامل

يشهد السوق العقاري في مصر نقطة تحول هامة في العلاقة بين المطورين والمستثمرين والمشترين، عقب الإعلان عن أول مشروع عقاري في مصر يُطبّق نظام حساب الضمان ضمن نموذج استثماري عقاري متكامل.

يمثل هذا المشروع، الذي أُطلق بشراكة بين عدد من الشركات العقارية بالتعاون مع البنك الأهلي المصري بصفته مدير حساب الضمان، استثماراتٍ تتجاوز مليار جنيه مصري، إلا أن أهمية المشروع لا تكمن فقط في حجمه، بل في الفلسفة المختلفة التي يُقدّمها لسوقٍ لطالما عمل وفق أساليب التمويل التقليدية.

البيع على الخريطة

لسنوات طويلة، اعتمد جزءٌ كبير من سوق العقارات المصري على نموذج "البيع على الخريطة"، حيث يحصل المطورون على دفعاتٍ مُقدّمة وأقساطٍ من المشترين قبل اكتمال البناء، ثم يستخدمون هذه التدفقات النقدية لتمويل الإنشاءات أو حتى إطلاق مشاريع إضافية.

بينما ساعدت هذه الآلية في تغذية التوسع السريع في جميع أنحاء القطاع، إلا أنها خلقت أيضًا مشاكل متكررة، بما في ذلك تأخيرات شديدة في التسليم، واستمرار تحصيل الأقساط على الرغم من فوات المواعيد النهائية، وتحويل الأموال من مشروع لتمويل مشروع آخر.

حالة عدم اليقين

لطالما واجه العديد من المشترين في مصر حالة من عدم اليقين بعد شراء عقارات قيد الإنشاء، حيث كانوا يشكّون في إمكانية إتمام المشاريع في الوقت المحدد، أو حتى إتمامها من الأساس، وفي بعض الحالات، عانت المشاريع من ضائقة مالية بسبب افتقار المطورين لرأس المال الكافي، واعتمادهم شبه الكامل على المبيعات المستقبلية لتمويل أعمال البناء وسداد أقساط الأرض.

ويمثل تطبيق نظام حساب الضمان بداية عهد جديد يهدف إلى حلّ العديد من هذه المشكلات الهيكلية المزمنة، ويفصل نموذج حساب الضمان، الذي طُبّق بنجاح في أسواق مثل الإمارات العربية المتحدة وسنغافورة، أموال المشترين عن الحسابات التشغيلية للمطور.

وبموجب هذا الإطار، تُودع مدفوعات العملاء في حساب مصرفي مُنظّم، وتُحوّل تدريجيًا إلى المطور وفقًا لتقدّم أعمال البناء الموثّق.

صرف 75% من أموال المشروع بناءً على معدلات التنفيذ

في المشروع المصري الجديد، سيتم صرف 75% من أموال المشروع بناءً على معدلات التنفيذ الفعلية التي يُقرّها استشاري هندسي تابع لصندوق الاستثمار.

وهذا يعني أن المطورين لا يستطيعون الوصول إلى أموال المشروع أو تحويلها بحرية خارج نطاق أعمال البناء، مما يُقلّل بشكل كبير من مخاطر التأخير وأزمات السيولة وتوقف المشروع.

من أبرز الميزات المعلنة في المشروع بندٌ يسمح للمشترين بتأجيل سداد الأقساط في حال إخفاق المطور في الالتزام بجدول التسليم المتفق عليه.

ويستهدف المشروع التسليم بحلول يوليو 2029، بفترة تنفيذ تبلغ 36 شهرًا دون أي تمديدات، وهو ما يُعدّ خروجًا كبيرًا عن الممارسات الشائعة في السوق، حيث غالبًا ما تفرض العقود غرامات باهظة على المشترين، بينما تمنح المطورين مرونة واسعة فيما يتعلق بجداول التسليم.

محاولة لإعادة التوازن

وينظر العديد من خبراء العقارات إلى هذه الخطوة على أنها محاولة لإعادة التوازن إلى العلاقات التعاقدية بين المطورين والمشترين في سوق العقارات المصري.

وصف الخبير الاقتصادي هاني توفيق في تصريحات خاصة لـ"إيجي إن"، إطلاق النظام بأنه خطوة هامة نحو حماية المشترين من المطورين العقاريين المحتالين أو ذوي الملاءة المالية الضعيفة، مؤكدًا على أن الدولة لا تزال بحاجة إلى تشريعات شاملة لترسيخ نموذج حسابات الضمان في السوق العقاري بشكل أوسع.

ولفت إلى أن تلك الخطوة تعزز بشكل كبير ثقة المستثمرين المحليين والأجانب في القطاع العقاري المصري، إذ سيشعر المشترون بالاطمئنان إلى أن المطورين لا يتلقون الأموال إلا عند إنجاز مراحل محددة من أعمال البناء، بينما سيكتسب المطورون الجادون وذوو الملاءة المالية مزيدًا من المصداقية واستقرارًا أكبر في السوق.

الحد من حالات الاحتيال

ويمكن أن يساهم هذا الإصلاح في الحد من حالات الاحتيال، وتأخير التسليم، والنزاعات التعاقدية، وسوء إدارة المشاريع التي أثرت على قطاعات من السوق في السنوات الأخيرة، إذ أن تطبيق لوائح الضمان على مستوى الدولة سيشجع على نمو أكثر شفافية واستدامة في قطاع يمثل ركيزة أساسية للاقتصاد المصري، ويستمر في جذب استثمارات أجنبية متزايدة.

ومع توسع سوق العقارات في مصر بسرعة، يعد اعتماد أنظمة حسابات الضمان قد لا يكون اختيارياً بعد الآن، بل خطوة ضرورية نحو بناء قطاع عقاري أكثر أماناً وشفافية وتنظيماً مهنياً قادر على الحفاظ على ثقة المستثمرين على المدى الطويل.

اقرا أيضًا:

ثروة عقارية مهدرة، هل تنجح الحوافز الضريبية بحل أزمة الشقق المغلقة في مصر؟

Short Url