المطور يتحول لممول بديل، اشتراطات التسجيل الجاهزة تعيق تمويل الوحدات تحت الإنشاء

الإثنين، 27 أبريل 2026 01:44 م

التمويل العقاري- تعبيرية

سمر أبو الدهب

تواجه السوق العقارية في مصر تحديًا رئيسيًا يتمثل في فجوة التمويل الخاصة بالوحدات السكنية تحت الإنشاء، في ظل تزايد الطلب عليها، مقابل اشتراطات بنكية تلزم بأن تكون الوحدة جاهزة للسكن ومُسجلة، وهو ما يحد من قدرة القطاع المصرفي على تمويل هذه النوعية من المشروعات.

ويفرض هذا الوضع واقعًا جديدًا تحول فيه المطور العقاري إلى ممولٍ بديل، متحملاً أعباءً مالية وإدارية تتجاوز دوره التقليدي في البناء والتطوير.

تحول المطور إلى جهة تمويل

قال محمود الصابونجي، الخبير العقاري، أن المطور العقاري في الوقت الراهن بات يقوم عمليًا بدور البنك، حيث يضطر لتقديم تسهيلات ائتمانية مباشرة للعملاء عبر أنظمة تقسيط متنوعة وخصومات على الدفع الكاش، كلًا حسب قدرته المالية.

وأكد أن هذا الوضع ليس هو الدور الطبيعي للمطور، بل هو في الأصل دور البنك والدولة؛ فالمتبع عالميًا أن توفير برامج تمويل للمواطنين للحصول على مسكن هو مسئولية حكومية من خلال مساهمات أو قروض ميسرة يتم استردادها على فترات طويلة، على غرار ما تقدمه الدولة حاليًا في مشروعات مثل سكن مصر.

أزمة التسجيل والجاهزية

وأوضح في تصريح خاص لـ"إيجي إن"، أن غياب التمويل العقاري للوحدات تحت الإنشاء يعود إلى عدة اشتراطات، على رأسها ضرورة أن تكون الوحدة مسجلة في الشهر العقاري وجاهزة للسكن تمامًا حتى يقبل البنك تمويلها.

وأشار إلى وجود فجوة قانونية وإجرائية، حيث إن المطور في كثير من الأحيان لا يكون قد أتم تسجيل الأرض التي يقام عليها المشروع لعدم اكتمال سداد ثمنها بالكامل بعد، بالإضافة إلى غياب منظومة تسجيل عقاري سلسة ومرنة، وهو ما دفع الدولة للتحرك نحو إنشاء "الرقم القومي العقاري" لحل هذه الأزمة.

الرقم القومي العقاري كحل جذري

وأوضح الصابونجي أن مشروع الرقم القومي العقاري يمثل النواة الأولى لإيجاد منظومة تنسيق عقاري حقيقية في مصر، حيث سيتيح قاعدة بيانات دقيقة لكل وحدة سكنية ومعلوماتها.

وأكد أن حالة الارتباك في ملف تسجيل العقارات تُعد العائق الأكبر أمام أي مواطن يسعى للحصول على تمويل عقاري، وبدون حسم هذا الملف سيظل الوصول للسيولة البنكية أمرًا معقدًا.

غياب الرقابة البنكية وحقوق الأطراف

وذكر الخبير العقاري أن المطور لا يسلم الوحدة عادةً إلا بعد استلام ما يتراوح بين 70% إلى 80% من قيمتها، مع الاعتماد على الشيكات كوسيلة لضمان حقه لدى العميل.

وفي المقابل، تفتقر البنوك حاليًا لآليات الوصول إلى الوحدات تحت الإنشاء أو الرقابة عليها قبل إتمام بنائها وتوصيل المرافق، مما يجعلها تحجم عن المخاطرة بالتمويل.

خارطة طريق تشريعية

ويرى الصابونجي أن سد هذه الفجوة يتطلب تكاتفًا تشريعيًا وإجرائيًا واسعًا، يبدأ من هيئة المجتمعات العمرانية ووزارة الإسكان، وصولاً إلى جهات التمويل والبنوك، مشددًا على ضرورة صياغة تشريعات خاصة تتيح لقطاعات التمويل العقاري الدخول في المشروعات وهي لا تزال في مراحل التنفيذ، لضمان استدامة السوق وتخفيف الضغط المالي عن كاهل المطورين والعملاء على حد سواء.

Short Url