ركود غير مسبوق في القطاع العقاري والحل يبدأ من تخفيض الأسعار 30%

الإثنين، 22 ديسمبر 2025 12:51 م

عقارات سكنية

خاص إيجي إن

حالة من الركود الواضح يعيشها سوق العقارات في مصر، نتيجة انخفاض الطلب بصورة واضحة خلال الفترة الماضية، إلى جانب التسعير المبالغ فيه من جانب شركات التطوير العقاري، أو حتى الأفراد الذين يعملون في هذا القطاع، ارتباطًا بمعدلات التضخم الكبيرة التي شهدتها البلاد خلال السنوات الماضية، والتسعير وفق معدلات فائدة تتجاوز 35% سنويًا، بما يعني أن الأسعار محملة بزيادات ضخمة لا تتناسب مع القدرة الشرائية للراغبين في تملك العقارات.

تتجلى حالة الركود في القطاع العقاري واضحة من خلال الأعداد الكبيرة للوحدات المغلقة وغير المستغلة من جانب أصحابها كما يكشفها الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، بإجمالي 12 مليون و498 ألف وحدة سكنية، نتيجة وجود مسكن آخر للأسرة، أو السفر للخارج، بالإضافة إلى الوحدات الخالية مكتملة التشطيب وغير مكتملة التشطيب، أو حتى التي تحتاج إلى ترميم، من إجمالي عدد الوحدات السكنية في مصر، وبذلك يصبح 29.1% من إجمالي الوحدات في مصر مغلق، خاصة أن إجمالي عدد الوحدات السكنية في مصر تجاوز 42.9 مليون وحدة، وفقا للبيانات الرسمية.

المشكلة الأكبر في القطاع العقاري بمصر أن احتياجات السوق غير مدروسة وغير معروفة بشكل دقيق من جانب المطورين وأصحاب الشركات العقارية منها، فالبعض يقول إن السوق العقاري يحتاج إلى مليون وحدة سنويًا، وهو رقم مبالغ فيه جدًا، خاصة أن السوق العقاري غير قادر على إنتاج أكثر من 300 ألف وحدة سنويًا وفقًا للبيانات الرسمية من جهاز الإحصاء، وهو ما يعني خلل الدراسات التسويقية لأغلب الشركات العقارية في مصر.

كيف يحتاج السوق المصري إلى مليون وحدة سكنية سنويًا في ظل وجود 12.5 مليون شقة مغلقة وغير مستغلة بأي صورة ؟ بما يؤكد أن هناك فائض عقاري يكفي على الأقل 10 سنوات مقبلة، حتى في ظل النمو السكاني المتزايد، بما يشير إلى أن الوضع الراهن للسوق يحتاج دراسة متأنية قائمة على أرقام حقيقية، ودراسات جادة تكشف الاحتياج الفعلي للسكن في مصر.

للأسف الكل يبني احتياجات السكن السنوية للمصريين على إجمالي عقود الزواج، التي سجلت وفق آخر الإحصائيات الرسمية 936 ألف حالة زواج سنويًا، دون تفنيد هذه الحالات، كم شخصًا في المناطق الحضرية يحتاج إلى شقة بمعناها التجاري، وكم في الريف قد يسكن في منزل من طابق واحد أو طابقين أو يعيش مع أسرته، خاصة أن حالات الزواج في الريف فقط وصلت إلى 541 ألف حالة، أي حوالي 57% من إجمالي عقود الزواج، بينما في الحضر 395 ألف حالة سنويًا، وهو ما يشير إلى أن النسبة الأخيرة فقط هي التي تحتاج إلى وحدات سكنية بمعناها المعروف، إذا افترضنا جدلا أن هؤلاء ليس لديهم وحدات قديمة بالفعل جاهزة للسكن، أو لديهم وحدات مغلقة سوف يتم استغلالها.

نقطة مهمة تغيب عن أذهان المطورين العقاريين عند دراسة السوق تتصل بفكرة توريث العقار، الذي قد يتجاوز عمرة الافتراضي 200 عام وفق التقديرات الهندسية، بالإضافة إلى أنه حتى بعد الهدم يعاد البناء مرة أخرى، والاستفادة منه من جديد، بما يؤشر أن 3 أجيال على أقل تقدير سوف تستفيد من الوحدة السكنية الواحدة عند عمر 70 عامًا لكل مستفيد.

مما سبق نستنتج أن السوق العقاري يعيش حالة تخمة غير مسبوقة، نتيجة وجود فائض عقاري ضخم، يكفي لسنوات طويلة احتياجات الناس من السكن، وهو الأمر الذي يجب معه إعادة التسعير بصورة عادلة، تضمن التخلص من حالة الركود الراهنة، وتتجاوز فكرة أن العقار مستقبل، وأن العقار لا يأكل ولا يشرب، وأن العقار رابح دائمًا، فهذه معادلة يجب أن تتغير في ظل أن تكلفة الفرصة البديلة حال استثمار الأموال في الذهب أو الفضة أو شهادات الادخار أو حتى التجارة والمشروعات الصغيرة أكبر وأضمن لمن يخطط للاستثمار.

الحالة الآن في القطاع العقاري تتطلب تخفيض الأسعار بمعدلات لا تقل عن 30% من إجمالي السعر، مع استمرار برامج التقسيط الميسرة تمتد إلى 15 و20 عامًا، حتى تضمن الشركات العقارية استمرار نشاطها وقدرتها على استكمال أعمالها خلال الفترة المقبلة، لذلك سيصبح عام 2026 مفصليًا وهامًا في هذه الصناعة المهمة، خاصة أن مئات الشركات تأخرت في تسليم العملاء، وخالفت عقود الاتفاق المبرمة، ومئات الشركات أيضًا تعاني نقص السيولة وعدم القدرة على استكمال المشروعات، نتيجة ارتفاع أسعار الخامات، وتخفيض قيمة العملة خلال الـ 3 سنوات الماضية، الأمر الذي يضع هذا القطاع أمام تحديات ضخمة، إما فقاعة عقارية ضخمة التأثير، أو ركود ممتد لسنوات، يقود إلى إفلاس مئات الشركات العقارية وتعثر مشروعاتها.

إيجي إن-Egyin، هو موقع متخصص في الصناعة والاقتصاد، ويهتم بتقديم خدمة صحفية متميزة للقارئ، وهدفنا أن نصل لقرائنا الأعزاء بالخبر الأدق والأسرع والحصري، إضافة للتغطية والمتابعة على مدار الـ24 ساعة، لـ“أسعار الذهب، أسعار العملات، أسعار السيارات، أسعار المواد البترولية”، في مصر والوطن العربي وحول العالم.