«البيع قبل التنفيذ» يخلق فجوات تمويلية وأضرار متعددة الأطراف.. هل ينقذ "حساب الضمان" السوق العقاري؟

الإثنين، 06 يوليو 2026 03:05 م

صورة ارشفية

في سوق عقاري يتسارع نموه عام بعد عام، ويعتمد بدرجة كبيرة على التمويل الذاتي عبر البيع المسبق، يطفو على السطح نموذج تمويلي يثير الكثير من التساؤلات حول استدامته ومخاطره، وهو نموذج يقوم على بيع وحدات المراحل الجديدة في المشروعات العقارية لتمويل تنفيذ مراحل سابقة أو إعادة ضخ السيولة في توسعات ومشروعات جديدة.

وقال الدكتور محمد راشد عضو مجلس إدارة غرف التطوير العقاري، إن الغالبية من المطورين العقاريين تعتمد على مقدمات الحجز وأقساط بيع الوحدات في مشروع ما لتمويل أعمال مرحلة سابقة، بعد أن يتم توجيه جزء من السيولة التي تم تحصيلها مسبقا في مراحل التنفيذ أو التوسع.

مقدمات الحجز تمول مراحل سابقة في غالبية المشروعات

وأوضح راشد، في تصريحات خاصة لـ إيجي إن، أن هذا النموذج قد يمتد في بعض الحالات إلى ما هو أبعد من حدود المشروع الواحد، حيث يتم استخدام حصيلة الحجز في شراء أراض لمشروعات أخرى مختلفة كليا، وهو ما يعكس رغبة بعض المطورين في تسريع وتيرة التوسع وتحقيق الانتشار وزيادة الأرباح في أقصر فترة زمنية ممكنة.

وأضاف عضو غرف التطوير العقاري أن هذا السلوك يرتبط أيضا بما سماه «حساب القيمة الزمنية للأرض»، موضحا أن المطور العقاري في كثير من الأحيان يفضل التوسع في الشراء الفوري للأراضي بالأسعار الحالية، تفاديا لارتفاعها المستقبلي الناتج عن التضخم أو زيادة الطلب.

وزير الإسكان: أسعار العقارات لن تنخفض ولا يوجد فقاعة عقارية | المصري اليوم

وتابع: “لو الأرض سعرها 6000 جنيه للمتر في 2026، طبيعي إن المتر ممكن يوصل 8 أو 9 آلاف جنيه بعد فترة، وبالتالي المستثمر بيفكر في اقتناص أكبر مساحة ممكنة الآن بدل التدرج” .

وأوضح أن هذه الآلية تبدأ عادة بعمليات تسويق مبكرة للمشروع قبل التنفيذ، يتم خلالها جمع مقدمات الحجز والأقساط الأولى، ثم يعاد توجيه جزء كبير من هذه السيولة إلى شراء أراض جديدة أو تمويل توسعات خارج المشروع الأصلي، بدلا من تخصيصها بالكامل لتنفيذ المشروع نفسه، وهو ما قد يخلق فجوة تمويلية لاحقة عند بدء التنفيذ الفعلي.

آلية حكومية لحماية أموال العملاء وضبط السوق

وحذر “راشد” من أن استمرار هذا النموذج قد يؤدي إلى صعوبات في التمويل خلال مراحل التنفيذ، ما ينعكس على معدلات الإنجاز ويؤدي في بعض الحالات إلى تأخير التسليم أو تعثر المشاريع، وبالتالي ظهور مشكلات مباشرة بين المطورين والعملاء.

وأشار إلى أن هذه الظاهرة لا تقتصر على حالات فردية، بل تمتد إلى شريحة واسعة من المطورين العقاريين بنسب متفاوتة، قائلا إن الفكرة أصبحت نمطا متكررا في السوق، وليس مجرد استثناءات محدودة.

تقرير: السوق العقاري المصري يحافظ على استقراره رغم التطورات الإقليمية.. وتأثير محدود على الأسعار

وأضاف أن هذا النمط من المعالجة قد يؤدي إلى زيادة عدد الأطراف المتضررة داخل المشروع الواحد، بدلًا من احتواء الأزمة في نطاقها الأصلي، وهو ما يخلق تشابك قانونيا وماليا أكثر تعقيدا.

واختتم راشد تصرحاتة إلى أن الدولة بدأت بالفعل في دراسة أدوات تنظيمية جديدة، أبرزها نظام حساب الضمان، الذي يهدف إلى ضبط حركة السيولة داخل السوق العقاري، عبر إلزام المطورين بإيداع مقدمات الحجز والأقساط في حساب خاضع للإشراف، على أن يتم الصرف منه فقط على تنفيذ المشروع ذاته، بما يضمن حماية أموال العملاء وتقليل مخاطر إعادة توجيهها لمشروعات أخرى.