3.5 تريليون يورو تكلفة استخدام أوروبا للذكاء الاصطناعي لحل أزمات الطاقة والكهرباء
رئيسة تنزانيا موجهة الشكر للشركات المصرية: سد "جوليوس نيريري" نموذج ناجح للتعاون بين البلدين
الرئيس السيسي يشهد توقيع مذكرتي تفاهم مع تنزانيا في قطاعات النقل والكهرباء والطاقة المتجددة
مدارس البترول في مصر 2026.. اعرف الشروط وإجراءات التقديم

«قبل ما توقع العقد».. كيف تشتري شقة «تحت الإنشاء» بأمان وتتجنب فخاخ الشركات الوهمية؟

الأحد، 17 مايو 2026 04:44 ص

كيف تشتري شقة تحت الانشاء- تعبيرية

سمر أبو الدهب

شراء العقارات تحت الإنشاء، يعد هو الخيار المالي الأكثر ذكاء للكثيرين؛ فالأسعار تكون في أدنى مستوياتها، والتسهيلات في السداد تصل لسنوات طويلة.

لكن هذه الميزة الاقتصادية الكبيرة تحمل في طياتها مخاطرة موازية، حيث يتحول حلم العمر أحياناً إلى كابوس قانوني إذا غابت الرقابة والوعي قبل التوقيع، ولكي تضمن أن أموالك تذهب إلى جدران حقيقية وليس مجرد وعود على ورق، هناك شق قانوني واقتصادي صارم يجب أن يمر به أي اتفاق.

الفحص الأولي وشرعية الأرض

أن الخطوة الأولى والأهم تبدأ قبل النظر إلى تصميمات الشقة أو سماع وعود رجال المبيعات، وتتمثل في التحقق من الوضع القانوني للأرض التي سيُقام عليها المشروع.

و من الناحية القانونية يجب طلب الاطلاع على عقد ملكية الأرض المسجل، والتأكد من خلوها من أي نزاعات قضائية أو رهونات بنكية، والخطوة التالية هي مراجعة القرار الوزاري الخاص بالمشروع واعتماد المخطط العام، بجانب رخصة البناء الصادرة من الجهة المختصة سواء كانت هيئة المجتمعات العمرانية أو مجلس المدينة، بالإضافة إلى عدم وجود رخصة بناء سارية يعني أنك قد تشتري شقة في مبنى مهدد بالإزالة أو يواجه أزمات في دخول المرافق مستقبلاً.

تفكيك بنود العقد وتأمين الموعد

العقد هو شريعة المتعاقدين، وفي حالة العقارات تحت الإنشاء، يجب أن يُكتب بحذر شديد لضمان حقوق المشتري، كما أن النصيحة القانونية الأبرز هنا هي التركيز على بندين رئيسيين، مواصفات التشطيب والتسليم، وتاريخ الاستلام الفعلي، كما يجب أن يتضمن العقد وصف تفصيلي دقيق لمساحة الشقة الصافية والحدمات المشتركة ونوعية المواد المستخدمة في البناء والواجهات.

كما يجب وضع شرط جزائي مالي واضح وصارم يتصاعد شهريًا في حال تأخر المطور عن موعد التسليم المحدد، مع تحديد حد أقصى للتأخير يُفسخ بعده العقد تلقائياً مع استرداد كامل الأموال بالفوائد.

التوازن المالي وهيكلة السداد

و من الناحية الاقتصادية يجب ألا تغريك فترات السداد الطويلة دون دراسة جدول الأقساط بعناية وتطابقه مع تدفقاتك المالية الشخصية، حيث أنه من الأخطاء الشائعة الاندفاع وراء مقدمات الحجز البسيطة ، صفر% أو 5%، ثم التورط في أقساط ربع سنوية ضخمة أو دفعات استلام تفوق القدرة المالية.

والقاعدة الذهبية هنا هي ربط دفعات السداد الكبرى بمراحل التطور الفعلي للبناء في الموقع وليس بمجرد مرور الزمن؛ بمعنى أن يشترط المشتري سداد دفعة معينة عند الانتهاء من الخرسانات وأخرى عند المحارة وهكذا، وهو ما يضمن عدم توقف المشروع واحتفاظك بورقة ضغط مالية.

حساب الصيانة

مع العلم أن الأزمات المالية غالباً ما تظهر في اللحظات الأخيرة قبل الاستلام بسبب بندين هما، وديعة الصيانة وفروق الأسعار، إذ تطلب الشركات وديعة صيانة لضمان الحفاظ على الكومباوند أو المبنى، وهنا يجب التأكد قانوناً من أن هذه الوديعة تُوضع في حساب بنكي منفصل ومغلق، وتُصرف أرباحها على الصيانة فقط دون المساس بالأصل.

أما الفخ الأكبر فهو بند فروق الأسعار نتيجة التضخم؛ حيث يجب صياغة العقد بحيث يكون السعر نهائياً وقطعياً وغير قابل للزيادة تحت أي ظرف اقتصادي، لكي لا تفاجأ بطلب مبالغ إضافية ضخمة قبل استلام مفتاح شقتك.