300 مليون جنيه قبل أول إعلان بيع، شرط جديد يغير قواعد التطوير العقاري

الأربعاء، 04 فبراير 2026 03:56 م

التطوير العقاري

هدير جلال

توشك الحكومة على الانتهاء من إعداد مشروع قانون جديد لتنظيم سوق التطوير العقاري، في خطوة من شأنها إحداث تحول جذري في آليات تمويل القطاع، لا سيما من خلال تقليص الاعتماد على مبيعات ما قبل الإنشاء، وفقًا لما ذكرته إنتربرايز.

ويجري إعداد التشريع بالتنسيق مع شعبة المطورين العقاريين، على أن يُعرض على مجلس النواب خلال الشهر المقبل. ويستهدف القانون إرساء إطار مؤسسي للسوق عبر استحداث نظام لتصنيف المطورين العقاريين، إلى جانب فرض حد أدنى لنسبة التنفيذ الفعلي للمشروعات لا يقل عن 30% قبل السماح ببدء عمليات التسويق والبيع.

وتأتي هذه الخطوة في إطار مساعي الدولة لتعزيز الاستقرار والانضباط داخل سوق تتسم بالتجزؤ، إلا أن تأثيراتها لن تكون متساوية على جميع اللاعبين، ففي حين قد تتمكن الشركات الكبرى، بفضل ملاءتها المالية، من التكيف مع المتطلبات الجديدة، يُتوقع أن تواجه الشركات الصغيرة والمتوسطة تحديات كبيرة قد تهدد استمرارها، خاصة في ظل محدودية قدرتها على تمويل أعمال البناء قبل البيع أو احتمال استبعادها من فرص تخصيص الأراضي.

وفقًا لمسودة القانون، لن يُسمح للمطورين بتسويق أو بيع الوحدات أو تحصيل أي مبالغ من العملاء قبل الانتهاء من 30% من أعمال البناء، والحصول على جميع التراخيص والقرارات الوزارية اللازمة، ويُعد هذا الشرط قطيعة مع النموذج السائد في السوق العقاري المصري، الذي يعتمد منذ سنوات على تمويل البناء من خلال مقدمات وأقساط العملاء، باعتباره مصدر تمويل منخفض التكلفة وبموجب النظام الجديد، سيُطلب من المطور تمويل نسبة كبيرة من المشروع ذاتيًا؛ فعلى سبيل المثال، سيتعين على مطور مشروع بتكلفة إنشائية تبلغ مليار جنيه توفير نحو 300 مليون جنيه قبل أن يُسمح له ببدء البيع.

ولا يزال هذا البند محل نقاش واسع، إذ يعترض عليه عدد من المطورين في ظل ارتفاع تكلفة التمويل وشح السيولة، محذرين من تباطؤ وتيرة تنفيذ المشروعات. ويؤكد المطورون أن المشتري في مرحلة ما قبل الإنشاء يُعد شريكًا فعليًا يستفيد من أسعار تفضيلية، ووفقًا لمصادر مطلعة، لم يُحسم الأمر بعد، ولا تزال المفاوضات جارية لتحقيق توازن بين حماية العملاء وعدم الإضرار بالاستثمار.

ويمثل هذا الشرط تحديًا أكبر للشركات الصغيرة والمتوسطة، التي تعتمد بشكل أساسي على البيع المسبق لتمويل مراحل التنفيذ الأولى، على عكس الشركات الكبرى القادرة على الاقتراض أو التمويل الذاتي.

تصنيف المطورين وتخصيص الأراضي

يزيد من حدة التحديات المقترح الخاص بتصنيف المطورين العقاريين وفقًا لملاءتهم المالية وقدرتهم التنفيذية، خاصة عند تخصيص الأراضي الحكومية، ويهدف هذا الإجراء إلى ضمان قدرة المطور على تنفيذ المشروع وتسليمه في المواعيد المحددة دون الإضرار بحقوق العملاء.

وبموجب القانون، لن تُخصص الأراضي إلا للشركات التي تمتلك ميزانيات قوية، وهو ما قد يقلص بشدة فرص صغار المطورين في الحصول على أراضٍ جديدة، ويحد من تنوع السوق.

حسابات مستقلة لكل مشروع

كما يتضمن مشروع القانون إلزام المطورين بفتح حساب بنكي مستقل لكل مشروع على حدة، بهدف حماية أموال العملاء وضمان توجيهها لتنفيذ المشروع المخصص لها. ورغم وجاهة هذا الهدف، إلا أن الفصل الكامل بين حسابات المشروعات قد يمثل عبئًا إضافيًا على الشركات، لا سيما الصغيرة منها.

إذ سيُحظر على المطور استخدام فوائض السيولة من مشروع ناجح لتمويل مشروع آخر يعاني فجوة تمويلية، ما يقلل من مرونة إدارة التدفقات النقدية داخل الشركات.

عقد موحد وتشريعات مكملة

يتضمن المشروع أيضًا إعداد عقد قانوني موحد للبيع والشراء، من خلال غرفة التطوير العقاري، يكون ملزمًا لجميع الأطراف، بهدف تقليص النزاعات القانونية وحماية حقوق المطورين والعملاء على حد سواء، وسيحدد العقد بوضوح الشروط التعاقدية، والالتزامات الضريبية والإجرائية، وضوابط تصدير العقار، إلى جانب آليات التعامل مع تأخر التنفيذ وإطار واضح لفض المنازعات.

وعلى صعيد متصل، تتجه الدولة إلى تنظيم إدارة وصيانة العقارات من خلال حزمة تشريعية منفصلة، من بينها قانون اتحاد الشاغلين، بما يضمن الحفاظ على المباني وإطالة عمرها الافتراضي، كما تدرس الحكومة إلزام التجمعات السكنية بإيداع رسوم الصيانة في حسابات مستقلة مخصصة لكل مشروع.