هل انخفاض الفائدة يبطئ قطار ارتفاع أسعار العقارات في مصر؟

قال خبراء عقاريون إن استمرار خفض أسعار الفائدة في مصر لن يؤدي إلى تراجع أسعار العقارات، لكنه سيؤدي إلى تباطؤ وتيرة الزيادات السعرية وتعديل آليات التسعير والعروض التي يقدمها المطورون.

واتفق الخبراء في تصريحات خاصة لـ"إيجي إن"، على أن السوق يحتاج إلى خفض إضافي في أسعار الفائدة لتعزيز تأثيرها على تكلفة الوحدات، وأن الطلب على السكن مستمر رغم ضعف القدرة الشرائية، مع توقع استقرار الأسعار أو زيادات طفيفة خلال العام المقبل، بينما يظل التباطؤ الطبيعي في الطلب سمة مميزة للسوق بعد طفرة غير مسبوقة شهدتها الأعوام السابقة.

تخفيض الفائدة 1%

كانت لجنة السياسة النقدية بالبنك المركزي المصري قد قررت اليوم الخميس، خفضًا سعريًا لعائد الإيداع والإقراض لليلة واحدة، وسعر العملية الرئيسية للبنك المركزي بواقع 100 نقطة أساس إلى 20.00% و21.00% و20.50%، على الترتيب، كما قررت خفض سعر الائتمان والخصم، بواقع 100 نقطة أساس ليصل إلى 20.50%.
 

تباطؤ الزيادات السعرية

قال أيمن سامي، رئيس مكتب إحدى شركات الاستشارات العقارية في مصر، إن استمرار خفض أسعار الفائدة في مصر، لن يؤدي إلى انخفاض أسعار العقارات، لكنه سيؤدي إلى تباطؤ في الزيادات السعرية، إلى جانب تغيير آليات التسعير والعروض التي يقدمها المطورون.

وأوضح سامي، أن أسعار العقارات لن تشهد تراجعًا خلال الفترة المقبلة، في ظل استمرار ارتفاع تكاليف التنفيذ، مشيرًا إلى أنه رغم استقرار أسعار بعض مدخلات الإنتاج مثل الحديد، إلا أن تكاليف العمالة والخدمات والتضخم لا تزال مرتفعة.

وأضاف أن المطورين قد يتجهون إلى تقليل فترات التقسيط أو تعديل نظم السداد بدلًا من خفض الأسعار، موضحًا أن التوسع في سنوات التقسيط، يأتي بالتزامن مع ارتفاع أسعار الفائدة، والذي يمثل مخاطر حقيقية تؤدي إلى تضخم إجمالي سعر الوحدة.

خفض إضافي للفائدة

وردًا على ما يُثار حول أن نحو 70% من سعر الوحدة السكنية يعود إلى تكلفة الفائدة، أكد أن أسعار الفائدة ما زالت مرتفعة للغاية، مشيرًا إلى أن السوق يحتاج إلى خفضٍ إضافي لا يقل عن 10% في أسعار الفائدة، حتى يظهر تأثيرٌ حقيقي على تكلفة العقارات.

وأوضح أنه رغم الانخفاض الكبير في أسعار الفائدة خلال عام 2025، إلا أنها ما زالت عند مستويات تفوق 20% وهي نسبة مرتفعة، ملفتًا إلى أنه حتى عندما كانت الفائدة في حدود 10%، كان السوق يشهد زيادات سنوية طبيعية في أسعار العقارات تتراوح بين 10 و20%، وليس القفزات غير المسبوقة، والتي تجاوزت 100% في فترات سابقة.

توقعات 2026

وقال سامي بشأن توقعاته للعام الجديد، إن المطورين سيواصلون تطبيق زيادات سنوية على أسعار العقارات، لكنها ستكون محدودة مقارنة بالزيادات الحادة التي شهدها السوق سابقًا، مشيرًا إلى أن التحدي الرئيسي في السوق حاليًا يتمثل في ضعف القدرة الشرائية، حيث لم ترتفع دخول الأفراد بنفس وتيرة ارتفاع أسعار العقارات، ما انعكس على مستويات الطلب.

وأكد أن أداء السوق العقاري خلال عام 2026، سيعتمد بشكلٍ أساسي على مسار الاقتصاد المصري، متوقعًا أنه في حال تحسن معدلات النمو وزيادة الدخول، سيشهد السوق مزيدًا من الاستقرار، سواءً على مستوى الأسعار أو الطلب، مع ترجيح استقرار الأسعار أو ارتفاعها بشكل طفيف وطبيعي.

مساحة الوحدات

وحول اتجاه بعض المطورين إلى تقليص مساحة الوحدات، أوضح أن هذا الحل لا يُعد مناسبًا في المشروعات السكنية، نظرًا لاحتياج العائلات إلى وحدات ذات مساحة أكبر، مؤكدًا أن الطلب الحقيقي يتركز على الوحدات المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف، مضيفًا أن الوحدات الصغيرة قد تكون أكثر ملاءمة للمناطق الساحلية، مثل البحر الأحمر والساحل الشمالي، حيث يكون الاستخدام موسميًا وليس للسكن الدائم.

الاتجاه نحو الاستثمار

وأكد سامي، أن استمرار خفض أسعار الفائدة يدفع شريحة من المواطنين، إلى إعادة توجيه مدخراتهم نحو الاستثمار في قطاعات مختلفة، وعلى رأسها العقارات، بدلًا من الاحتفاظ بها في البنوك، مشيرًا إلى أن تقارير الشركة خلال 2025 -خاصة في الربع الثالث- لم تسجل انخفاضات في الأسعار، لكنها رصدت هدوءًا في وتيرة الزيادات، واستقرارًا نسبيًا مقارنة بالعام السابق.

وأوضح أن القطاع السكني، شهد تباطؤًا خلال 2025، في حين حققت قطاعات أخرى أداءً قويًا، وعلى رأسها القطاع الفندقي، مع بدء تعافي القطاع التجاري، مدعومة بتحسن نسبي في استقرار الاقتصاد المصري.

الأسواق الخارجية

وأشار سامي، إلى أن ارتفاع أسعار الفائدة وضعف القدرة الشرائية محليًا، دفعا العديد من المطورين إلى التوسع في المعارض الخارجية لاستهداف عملاء من خارج مصر، ملفتًا إلى أن بعض المشروعات وصلت نسبة العملاء الأجانب أو المصريين بالخارج فيها، إلى نحو 50%.

وحول الجدل المتعلق بوجود فقاعة أو ركودٍ عقاري، شدد على أن السوق لا يعاني من فقاعة ولا يمر بحالة ركود، مؤكدًا أن ما يحدث حاليًا هو تباطؤٌ طبيعي بعد طفرة غير مسبوقة شهدها السوق خلال العامين الماضيين من حيث حجم وقيمة المبيعات، مضيفًا أن الطلب خلال 2025 كان أقل من العام السابق، والذي تأثر بقرار التعويم، حيث كان العقار وسيلة لحماية المدخرات، أما في ظل حالة الاستقرار الحالية، فلن يكون هناك استعجال في قرارات الشراء.

خفض إضافي

وفي السياق نفسه، قال المهندس فتح الله فوزي، رئيس مجلس إدارة إحدى شركات استشارات التطوير العقاري ورئيس لجنة البناء والتشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن انخفاض أسعار الفائدة يُعد ميزة مهمة تخفف العبء على المستثمرين في جميع أنواع الاستثمار، لكنه لن يؤدي إلى خفض أسعار العقارات.

وتوقع فوزي، عدم تراجع أسعار العقارات خلال 2026، نظرًا لطبيعة تنفيذ المشروعات التي تمتد على ثلاث إلى أربع سنوات، إضافة إلى استمرار حالة عدم الاستقرار الاقتصادي في الأسواق، بالإضافة إلى مخاطر محتملة في أسعار المواد البترولية وغيرها من مدخلات البناء.

وأشار إلى أن السوق يحتاج إلى خفض إضافي في أسعار الفائدة لتعود لمعدلات 8 إلى 10% كما كان في السابق، وهو المستوى الذي من شأنه أن يعزز قدرة المستثمرين والمشترين على اتخاذ قرارات الشراء.

الطلب على السكن والاستثمار

وأكد فوزي أن الطلب على الوحدات السكنية مستمر، خاصة مع النمو السكاني السنوي ووجود نحو مليون أسرة جديدة تبحث عن سكن كل عام، مشيرًا إلى أن العقار يُعد سلعة أساسية مثل الغذاء والشراب، ويشهد طلبًا دائمًا سواء في الوحدات الفاخرة أو متوسطة أو محدودة الدخل.

وأضاف أن انخفاض الفائدة يمكن أن يزيد من توجه المواطنين نحو الاستثمار في العقارات، ما يسهم في تحفيز الطلب دون التأثير على الأسعار بشكل مباشر.

الأسعار وآليات البيع

وحول تأثير انخفاض الفائدة على الأسعار، أوضح فوزي أن السوق يشهد حاليًا حالة من الاستقرار، مع وجود عروض تنافسية من المطورين لزيادة الإقبال على الشراء، مما يجعل من غير المرجح حدوث زيادات كبيرة في الأسعار، مشيرًا إلى أن تكلفة الفائدة تشكل حوالي 50% من سعر الوحدة.

وأكد أن هناك عوامل عديدة تمنع خفض سعر الوحدة، أبرزها مدة تنفيذ المشروع التي تمتد لسنتين إلى ثلاث سنوات، إضافة إلى المخاطر المرتبطة بارتفاع أسعار مدخلات البناء التي تؤثر على الأسعار.

استراتيجيات المطورين

وأشار فوزي إلى أن المطورين قد يلجأون لتقليل فترة التقسيط بدلًا من زيادة مدتها، لأن تمديد التقسيط يؤدي إلى زيادة إجمالي سعر الوحدة، كما أنه يشكل عبئًا على المطورين ويؤخر التمويل والتسليم.

وأضاف أن نموذج تنفيذ المشروع قبل الطرح أو البيع "أوف بلان" محدود في السوق المحلي، وأن معظم المشروعات تُباع قبل التنفيذ ويتم التسليم بعد سنتين أو ثلاث، مع إمكانية التقسيط بالتعاون مع البنوك لتسهيل عملية التمويل على المشترين.

واختتم فوزي أن السوق العقاري يمر بحالة تباطؤ طبيعي على الطلب، لا يمكن تصنيفها كركود أو فقاعة.