نائب رئيس لجنة التطوير العقاري لـ«إيجي إن»: سوق العقارات بلا تنظيم.. والمهنة أصبحت «ملاذ العاطلين».. ورسوم الساحل الشمالي فرضت بلا دراسة

• سوق العقارات يعاني غياب التنظيم ويفتقر لـ«أب شرعي» يقوده  
• المطور العقاري أصبح «مهنة من لا مهنة له»  
• رأس الحكمة والساحل الشمالي فرص استثمارية واعدة 
• رسوم أراضي الساحل الشمالي  أربكت المستثمرين وفرضت بلا دراسة  
• حجب الوحدات عن السوق جريمة وأطالب بضريبة لردع الاحتكار 
• السوق العقاري يفتقد المرجعية والتنظيم

يواجه السوق العقاري العديد من التحديات في الفترة الحالية، فهناك من يتحدث عن حاجته لنوع من التنظيم، في حين يتحدث البعض الأخر عن وجود فقاعة عقارية، فضلا عن الحديث عن وجود ظاهرة ترجيع للوحدات، وغير ذلك من أزمات بدأت تظهر في السوق العقاري مما يستدعي ضرورة وضع المطورين العقاريين لضوابط وآليات لإعادة الثقة مرة أخرى للعملاء. 

كيف يمكن تنظيم السوق العقاري.. وما هي أبرز التحديات التي تواجهه.. ولماذا تتجه شركات التطوير العقاري للاستثمار في منطقة الساحل الشمالي ورأس الحكمة؟، كل هذه التساؤلات وأكثر كشف عنها المهندس علاء فكري نائب رئيس لجنة التطوير العقاري بجمعية رجال الأعمال المصريين، في حوار خاص لـ «إيجي إن»، كشف خلاله عن رؤيته لتحقيق التسعير العادل للعقارات، وكيف تابع قرار هيئة المجتمعات العمرانية الأخير بفرض رسوم على أراضي مشروعات الساحل .

في البداية.. ما هي أبرز التحديات التي تواجه السوق العقاري في مصر؟ 

غياب التنظيم يعتبر من أبرز التحديات التي تواجه السوق العقاري، وهو ما يمكن أن يتم التغلب عليه من خلال وضع ضوابط قد تجعل شكل السوق مختلف تماماً، فضلا عن ضرورة وجود جهة مسئولة عن إدارة وتنظيم هذا ، خاصة وأن القطاع العقاري ليس له أب شرعي مسئول عنه.

وأرى أيضا أن اللاعبون الرئيسين في هذا القطاع من مسوق ومطور هما أنفسهم تحدى من بين التحديات التي تواجه السوق العقاري، فالمطور العقاري أصبحت مهنة من لا مهنة له، كما أن التسويق العقاري أصبحت مهنه مستباحة.

وإذا نظرنا إلي عملية الطرح والتعاقد مع المطور في بعض الدول الأخرى نجدها تتم وفق منظومة ضمان، حيث يكون هناك حساب ضامن يضمن بأن كل مقدمات الحجز الخاصة بالمشاريع العقارية لا يتم صرفها إلا في المشروع نفسه، وهناك قرار تم اتخاذه في مصر في هذا الشأن ولكن لم يرقى إلى حيز التطبيق على أرض الواقع، والسوق العقاري يحتاج إلى تنظيم يغير شكله ويسهل على كافة المتعاملين فيه ويخلق نوع من الأريحية.

لماذا تتجه كافة الشركات للاستثمار في الساحل الشمالي ؟

بالفعل هناك العديد من الشركات اتجهت بالفعل للاستثمار في السوق العقاري بمنطقة الساحل الشمالي ورأس الحكمة، وذلك كونها مساحة محدودة ومميزة وتعتبر بمثابة استثمار سياحي وعقاري ومصايف للمصريين وغير المصريين، ونجد أنها ازدهرت في الـ 5 سنوات الأخيرة وأصبح الاستثمار فيها يحقق عوائد ممتازة.

كيف ترى قرار هيئة المجتمعات العمرانية الأخير والخاص برسوم أراضي الساحل.. وهل انتهت الأزمة ؟

لا أحد يستطيع أن ينكر أن هيئة المجتمعات العمرانية وأجهزة الدولة تبذل مجهود كبير في تهيئة البنية التحتية من طرق وشبكات ومرافق تخدم المشروعات، ومنطقة الساحل الشمالي تم تطويرها بالكامل من توسعة الطرق ومرافق وغيره وهو ما يعطى قيمة مضافة للمشاريع في هذا الحيز، ولكن أري أن طريقة فرض الرسوم لم تكن الطريقة المثالية، فكيف يتم فرض رسوم على مشاريع انتهت بالفعل وتم تسليمها، فقصة فرض الرسوم كان لابد من دراستها وكان لابد من وجود رؤية واضحة، ونجد أن هناك الكثير من الشركات في حالة التفاوض وهناك الكثير منهم تقدم بتظلمات ولازالت الأزمة قائمة.

لماذا لم تنخفض الأسعار مع تراجع الدولار والفائدة حاليًا؟

لو نظرنا إلي قضية أسعار العقارات والفائدة، نجد أن هناك شركات تسعيرها للوحدات جاء بتفاعل مع السوق وبشكل منظم وتدريجي، وهناك شريحة أخري من الشركات كانت تسابق السوق وتصل لمستويات سعرية لم يصل لها السوق، والشريحة الثانية هي التي تعانى من اليوم .

ولو نظرنا إلي النتائج التي خرجت من أكبر 10 شركات هذا العام نكتشف  أنها حققت نمو في المبيعات عن العام الماضى وليس كما يشاع أن هناك كساد وعدم بيع، وفى الوقت نفسه هناك شركات أخري نتائجها في البورصة أقل من فترات سابقة. 

هناك من يتحدث عن فقاعة عقارية هل ترى بالفعل ذلك؟

الفقاعة العقارية لن تنتهى ففي ظل تدني مستويات الدخول يشعر المواطن أنه لا يستطيع ملاحقة التضخم الذى ينعكس على أسعار كافة المنتجات، والتي في مقدمتها المنتج العقاري .

البعض ينادي بضرورة تتدخل الدولة كطرف ثالث بين المطور العقاري والعميل.. هل تؤيد هذا المقترح؟

نحن في سوق حر وهناك مئات الشركات والمشاريع، وأرى أن تدخل الدولة يمكن أن يكون مهم في حالة وجود احتكار للسوق، فالقطاع العقاري عرض وطلب، والاختيار والتنوع في المعروض في السوق كثير للغاية فعليك أن تختار ما يناسبك، وعليك أن تقييم المطور العقاري من سابقة أعماله ومدى التزامه مع العملاء. 

من وجهة نظرك.. كيف يمكن تنظيم السوق العقاري؟ 

تنظيم السوق العقاري أمر ليس بالصعب “مش هنخترع العجلة”، وهناك دول تشبهنا كثيراً ولديها ضوابط ونظام يحكم وينظم السوق العقاري فيها ومن هنا يمكن أن نبدأ من حيث انتهى الأخرين.

من المسئول عن تسعير العقار في مصر؟ 

أري أن المسئول عن تسعير العقار في مصر العديد من المدخلات منها مدخلات الإنتاج، وجودة وأهمية المنتج العقاري المعروض، فكلما كان المنتج العقاري مميز ونادر وموقعه فريد كلما ارتفع سعره.

البعض يتحدث عن ارتفاع معدل ترجيع الوحدات ما هي الأسباب؟

استرجاع الوحدات للشركات لها سياسة بيعيه جاذبة للمضاربين مثل مقدم قليل، وتسهيل البيع مناخ للمستثمر المضارب، "والناس كانت بتروح تشتري الوحدات ومش معاها ثمن الأقساط أما يرجع الوحدة في حالة سكون وركود السوق بيرجع الوحدة أو يبيع بالخسارة”. 

هناك عدد كبير من الوحدات المغلقة والغير مستغلة.. كيف يؤثر ذلك على السوق العقاري ؟ 

حجب شقق عن السوق وتخزينها واكتنازها جريمة في حين أن الدولة تقدم لها كافة المرافق، وأري ضرورة دفع ضريبة لصندوق دعم الإسكان لمن يريد أن يحتفظ بالوحدة مغلقة ، ففي ظل قانون الإيجار القديم سيكون هناك زيادة في الطلب على الإيجارات.