صفقات عقارية بملايين الدولارات تحت التهديد.. لماذا يتراجع المشترون عن الأسعار المتفق عليها

الإثنين، 19 أكتوبر 2026 12:34 م

صورة تعبيرية

وكالات -

محمد درويش

تواجه سوق العقارات التجارية العالمية، ضغوطًا متزايدةً تهدد تعافيها المرتقب، مع ارتفاع أسعار الفائدة وعوائد السندات، الأمر الذي دفع المستثمرين إلى إعادة تقييم صفقاتهم العقارية، والمطالبة بتخفيضات سعرية، وسط تزايد تكاليف الاقتراض ومخاوف التضخم المرتبطة بالصراع في الشرق الأوسط، وفقًا لما نشرته شبكة CNN الاقتصادية.

وكانت التوقعات تشير إلى انتعاش صفقات العقارات التجارية خلال عام 2026، بعد فترة من تباطؤ النشاط الاستثماري، أعقبت الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة عام 2022، إلا أن عودة الضغوط على تكاليف التمويل، أعادت حالة الحذر إلى الأسواق.

كما دفعت بعض المشترين إلى إعادة التفاوض على صفقات سبق الاتفاق عليها قبل أشهر، فيما اتجه آخرون إلى تأجيل عمليات الشراء والبيع لحين اتضاح الرؤية الاقتصادية.

ارتفاع عوائد السندات يضغط على تقييمات العقارات التجارية

تؤثر تحركات أسعار الفائدة وعوائد السندات بصورة مباشرة على سوق العقارات التجارية، نظرًا إلى اعتماد شراء الأصول وتطوير المشروعات على التمويل المقترض، وهو ما يجعل ارتفاع تكلفة الاقتراض، عاملًا رئيسيًا في تحديد جدوى الاستثمارات وتقييمات العقارات.

وقال رونالد ديكرمان، رئيس شركة الاستثمار «ماديسون إنترناشونال ريالتي»، إن ارتفاع أسعار الفائدة يرجح تراجع قيم العقارات، موضحًا أن المشترين الذين اتفقوا على صفقات قبل عدة أشهر، قد يعيدون النظر في الأسعار إذا ارتفعت تكاليف التمويل بصورة مفاجئة.

وتجاوز عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات وفقًا للتقرير، مستوى 5% خلال الشهر الجاري، مقارنة بنحو 4% في نهاية فبراير، مسجلًا أعلى مستوياته منذ عام 2002، فيما بلغ عائد السندات الحكومية البريطانية لأجل 10 سنوات نحو 5.53%، وهو أعلى مستوى منذ عام 2007.

وتزيد هذه المستويات من الضغوط على المستثمرين العقاريين، خاصة في المشروعات التي تعتمد على الاقتراض، إذ يؤدي ارتفاع تكلفة التمويل، إلى تقليص العائد المتوقع من الاستثمار، ويجعل الأسعار المتفق عليها سابقًا، أقل جاذبية في ظل الظروف الجديدة.

إلى أين وصل ملف العقارات المتأخرة؟.. الحكومة تكشف خريطة المشروعات وتبحث الحلول - يوليو

خصومات تصل إلى 5% مع إعادة التفاوض على الصفقات العقارية

دفعت موجة ارتفاع الفائدة عددًا من المستثمرين، إلى إعادة التفاوض على أسعار صفقات عقارية قائمة، مع المطالبة بتخفيضات بنسب أحادية الرقم، في محاولة لتعويض الزيادة في تكاليف الاقتراض، والحفاظ على الجدوى الاقتصادية للاستثمارات.

وأشار التقرير، إلى أن إحدى الشركات حاولت الحصول على خصم بنسبة 5% على صفقة بقيمة 100 مليون دولار لشراء أصل صناعي، بعدما سبق الاتفاق على الصفقة قبل ثلاثة أشهر.

وامتدت الضغوط إلى صفقات أصغر، إذ جاءت العروض المقدمة في الجولة الثانية لبيع مستودع في بريطانيا أقل من العروض التي تلقاها البائع خلال الجولة الأولى.

وقال ديفيد تيرنر، الشريك المؤسس لشركة الاستشارات العقارية «دي تي آر إي»، إن المشترين الذين توصلوا إلى اتفاقات مبدئية خلال الصيف، ويحتاجون إلى الاقتراض لإتمام عمليات الشراء، يحاولون حاليًا إعادة التفاوض على الأسعار، وهو ما يضع البائعين أمام خيارات صعبة بين قبول التخفيضات أو تأجيل البيع.

ارتفاع الفائدة يبطئ مبيعات الأصول العقارية

لم تقتصر تداعيات ارتفاع تكاليف التمويل على الأسعار، بل امتدت إلى توقيت تنفيذ الصفقات ومعدلات إتمامها، مع تزايد احتمالات تأجيل عمليات البيع بسبب اتساع الفجوة بين توقعات البائعين وتقييمات المشترين.

وحذر تشارلي جرين، الرئيس التنفيذي لشركة «وورك سبيس» المتخصصة في تأجير المكاتب المرنة، من أن عمليات بيع الأصول التي تنفذها الشركة قد تستغرق وقتًا أطول، في ظل ارتفاع أسعار الفائدة، وتلقي عروض تقل عن المستويات التي تراها الشركة مناسبة.

وأكد جرين، أن الشركة ستواصل عمليات البيع وفقًا لمعاييرها الاستثمارية، ولن تمضي في إتمام الصفقات إلا عند الأسعار التي تعتقد أنها تحقق أفضل قيمة للمساهمين.

ونقل التقرير عن مصرفي استثماري عقاري شارك في مؤتمر للقطاع بمدينة ميونيخ، أن الأجواء داخل السوق اتسمت بالتشاؤم والقلق من تعثر الصفقات، في ظل تزايد المخاوف بشأن قدرة المشترين على استكمال عمليات الشراء بالشروط والأسعار المتفق عليها سابقًا.

ضريبة تأجير العقارات في مصر متى تكون إيرادات ثروة عقارية ومتى تتحول إلى نشاط تجاري؟ | ECPA

المستثمرون يفضلون الاحتفاظ بالعقارات بدلًا من البيع بخسائر

يفضل عدد كبير من المستثمرين في مواجهة الضغوط الحالية، الاحتفاظ بأصولهم العقارية بدلًا من بيعها بأسعار تقل عن تكلفة شرائها وتسجيل خسائر فورية، وهو ما يسهم في تراجع أحجام التداول ويحد من نشاط السوق.

وقال روبرت تايلور، رئيس الأبحاث في «دي تي آر إي»، إن معظم مالكي الأصول اللوجستية، يفضلون تأجيل البيع بدلًا من قبول الأسعار المنخفضة، الأمر الذي يقلل عدد الصفقات المنفذة.

كما يتجه بعض المستثمرين إلى إعادة تأهيل العقارات وتطويرها وتحسين كفاءتها التشغيلية، مع التركيز على رفع العوائد الإيجارية بدلًا من التخارج من الأصول في ظل الظروف الحالية.

أوضح كريس بيلجريم، رئيس أسواق رأس المال في شركة «أفيسون يونج»، أن حالة عدم اليقين العالمية، تدفع المستثمرين إلى الاحتفاظ بالعقارات وإعادة تموضعها وتجديدها، بهدف تحسين أدائها الإيجاري، وتعزيز قدرتها على تحقيق عوائد مستقرة.

ويتوقع بعض العاملين في القطاع رغم الضغوط، استمرار نمو الإيجارات في العقارات السكنية والمكاتب الرئيسية، وهو ما قد يساهم جزئيًا في تعويض أثر ارتفاع أسعار الفائدة، فيما لا تزال إعادة تسعير الصفقات الحالية، أقل حدة من المستويات التي شهدتها السوق خلال عام 2022.

سوق المكاتب البريطانية تواجه تباطؤًا في التطوير والمبيعات

تعكس سوق المكاتب البريطانية جانبًا من تأثير ارتفاع تكاليف التمويل على النشاط العقاري، إذ لا تزال مشروعات التطوير الجديدة محدودة رغم تسجيل زيادة في المساحات المكتبية التي بدأ بناؤها خلال الربع الثالث.

وارتفعت المساحات المكتبية التي بدأ إنشاؤها في بريطانيا وفقًا لبيانات شركة «كوستار جروب»، إلى نحو 1.3 مليون قدم مربعة خلال الربع الثالث، بزيادة 23% مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق.

لكن بدايات إنشاء المكاتب على أساسٍ سنوي متحرك، لا تزال قريبة من أدنى مستوياتها خلال السنوات الـ15 الماضية، بما يعكس استمرار حذر المطورين العقاريين تجاه إطلاق مشروعات جديدة.

كما تراجعت مبيعات مباني المكاتب في بريطانيا إلى أدنى مستوياتها خلال عام في الربع الثالث، في حين ارتفع متوسط الوقت اللازم لبيع المبنى المكتبي إلى أعلى مستوى منذ عام 2021.

وتشير هذه المؤشرات، إلى أن ارتفاع أسعار الفائدة لا يضغط على تقييمات الأصول والصفقات القائمة فقط، بل يمتد تأثيره إلى قرارات التطوير والاستثمار الجديد، بما يزيد التحديات أمام تعافي سوق العقارات التجارية العالمية خلال الفترة المقبلة.