«غرامات التأخير وفسخ التعاقد».. تفاصيل ضوابط عقود المطورين العقاريين

الأربعاء، 07 أكتوبر 2026 12:45 ص

صورة تعبيرية

تبحث الحكومة، بالتنسيق مع ممثلي القطاع العقاري، وضع إطار جديد ينظم العقود المبرمة بين شركات التطوير العقاري والعملاء، في إطار التحركات الرامية إلى ضبط السوق العقارية، ووضع قواعد أكثر وضوحًا للعلاقة بين طرفي التعاقد.

ويستهدف التنظيم المرتقب معالجة عدد من البنود التي تتسبب في خلافات متكررة بين المطورين والمشترين، مع الاتجاه إلى تحديد حقوق والتزامات واضحة للطرفين، دون إلزام جميع الشركات باستخدام نموذج موحد لعقود بيع الوحدات.

ويأتي ملف العقود في ظل توسع شركات التطوير العقاري في طرح المشروعات بنظام البيع قبل اكتمال التنفيذ، وهو ما يجعل عقد البيع أحد أهم الأدوات التي تحدد طبيعة العلاقة بين الشركة والعميل، سواء من حيث مواعيد التسليم أو المقابل المالي أو حالات الإلغاء والتنازل.

ضوابط جديدة لعقود بيع الوحدات

ويستهدف التصور المطروح تحديد مجموعة من البنود، التي يجب أن تتضمنها العقود العقارية، بحيث تمثل حدًا أدنى من الضمانات والحقوق التي يحصل عليها العميل، مع السماح للمطور بإضافة البنود التي تتناسب مع طبيعة مشروعه.

ويأتي ذلك في ضوء اختلاف المشروعات العقارية من حيث النشاط والمساحة والموقع، إذ تختلف طبيعة المشروعات السكنية عن التجارية والإدارية والسياحية، كما تختلف الاشتراطات الخاصة بكل مشروع والجهات صاحبة الولاية عليه.

ومن ثم، فإن الاتجاه المطروح يعتمد على تنظيم البنود الأساسية محل النزاع بدلًا من فرض صيغة تعاقدية واحدة على جميع المطورين، بما يسمح بمرونة أكبر في العقود مع وجود قواعد تحكم البنود التي تمس حقوق العملاء.

طارق شكرى: عقد واحد لجميع المشروعات غير عملي

وقال طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات ورئيس اللجنة الاقتصادية بمجلس النواب، إن التصور المطروح لا يستهدف إلزام شركات التطوير العقاري بعقد موحد، وإنما يتجه إلى تحديد مجموعة من البنود الأساسية التي يجب وجودها داخل العقود.

وأوضح أن اختلاف طبيعة المشروعات يجعل تطبيق نموذج تعاقدي واحد أمرًا غير عملي، مشيرًا إلى أن مشروعًا مقامًا على مساحة كبيرة يختلف في طبيعته واحتياجاته عن مشروع أصغر، كما تختلف المشروعات السكنية عن التجارية والإدارية والسياحية.

وأضاف أن التنظيم يمكن أن يركز على البنود التي تتكرر بشأنها المشكلات بين الشركات والعملاء، ووضع قواعد واضحة لها داخل العقود، بما يحقق قدرًا أكبر من التوازن في العلاقة التعاقدية.

التأخير وفسخ التعاقد ورسوم التنازل

ومن أبرز الملفات التي يمكن أن يشملها التنظيم الجديد تحديد القواعد الخاصة بالتأخر في تسليم الوحدات، وما يترتب عليه من حقوق للعميل، إلى جانب تنظيم الحالات التي يحق فيها للمشتري إنهاء التعاقد واسترداد مستحقاته.

كما يتضمن النقاش عددًا من البنود المرتبطة برسوم التنازل عن الوحدة، والتعويضات، والمبالغ التي يمكن خصمها عند فسخ العقد، بهدف الوصول إلى قواعد أكثر وضوحًا تمنع اختلاف تفسير هذه البنود من مشروع إلى آخر.

ويمثل تنظيم آلية رد مستحقات العميل بعد إنهاء التعاقد أحد الجوانب المهمة، خاصة فيما يتعلق بالمدة التي تستغرقها الشركة في إعادة الأموال، والقيمة التي يحق لها خصمها وفقًا للحالة التي تم فيها إنهاء العلاقة التعاقدية.

ضوابط لتغيير مواصفات ومساحات الوحدات

ويبرز ضمن الملفات التي تحتاج إلى مزيد من التنظيم أيضًا الحالات التي تتضمن تغيير بعض مواصفات الوحدة أو مساحتها أو موعد تسليمها أو عناصر المخطط العام للمشروع.

وتتجه المناقشات إلى وضع ضوابط تحدد الحالات التي يمكن فيها إجراء هذه التغييرات، مع بيان حقوق العميل إذا ترتب عليها اختلاف جوهري عن المواصفات المتفق عليها عند إبرام العقد.

كما تشمل البنود محل النقاش الرسوم التي يمكن تعديلها أثناء فترة التعاقد، والغرامات المفروضة على العملاء، ومدى تناسبها مع الالتزامات المالية والتعاقدية المستحقة.

نسب التحميل ضمن الملفات محل التنظيم

ومن المقرر، يمتد النقاش إلى بند نسب التحميل في المشروعات العقارية، باعتباره من العناصر المؤثرة في السعر النهائي الذي يتحمله العميل وفي المقارنة بين المساحة المعلنة للوحدة والمساحة التي يحصل عليها فعليًا.

ويستهدف تنظيم هذه البنود زيادة وضوح البيانات المقدمة للمشتري قبل التعاقد، حتى تكون التكلفة النهائية والوصف الفعلي للوحدة والمكونات المشتركة بالمشروع واضحة أمام العميل منذ بداية العلاقة التعاقدية.

وفي حال إقرار الإطار التنظيمي المقترح، سيقوم على معادلة تجمع بين وضع قواعد إلزامية للبنود الأساسية وحماية حقوق العملاء، مع الإبقاء على مرونة تسمح للمطورين بإضافة الشروط التي تفرضها طبيعة كل مشروع، دون أن تؤدي تلك الشروط إلى الانتقاص من الحقوق الأساسية للمشتري.