بين «عقار إكزيت» وهشام طلعت مصطفى.. من يملك الحقيقة عن أزمة العقارات؟

الأحد، 13 سبتمبر 2026 08:14 م

عقارات صورة تعبيرية

أثارت تصريحات قيادات وخبراء في القطاع العقاري الجدل حول حقيقة الأوضاع، التي يشهدها السوق العقاري في مصر، خصوصا حول حقيقة حجم الوحدات المعروضة للبيع، ومدي وجود تعثر بين العملاء بعدما سلطت بيانات سابقة لمنصة «عقار إكزيت»، علي حجم كبير من الوحدات العقارية المتعثرة، يعيد ملاكها طرحها للبيع في السوق الثانوية نتيجة ضغوط مالية، أو رغبة في التخارج.

وتعود بداية الجدل، إلى تصريحات سابقة لمحمود عمار، رئيس منصة «عقار إكزيت»، إذ أكد أن المنصة تلقت ملفات لوحدات عقارية متعثرة، وأن أصحاب الوحدات يحاولون الخروج من التزاماتهم المالية، أو تقليص الخسائر من خلال إعادة طرح وحداتهم أمام مشترين جدد، وبلغت قيمتها الإجمالية نحو 98 مليار جنيه.

98مليار جنيه تمثل حجم التعثر في السوق العقاري

وقال «عمار» مؤسس المنصة، في تصريحات تلفزيونية لبرنامج الحكاية مع عمرو أديب، إن حجم الوحدات المتعثرة التي وصلت ملفاتها إلى «عقار إكزيت» يعكس وجود شريحة من العملاء تواجه ضغوط مرتبطة بالالتزامات المالية طويلة الأجل، خاصة مع ارتفاع أسعار العقارات وتغير القدرة الشرائية للمواطنين.

وتعتمد فكرة «عقار إكزيت»، على مساعدة ملاك الوحدات الراغبين في التخارج من استثماراتهم عبر إعادة طرحها في السوق الثانوية، بما يوفر فرصة أمام البائع للتعامل مع التزاماته، وفي المقابل يمنح المشترين المحتملين خيارات جديدة خارج نطاق الوحدات المطروحة مباشرة من شركات التطوير.

هشام طلعت مصطفى لا توجد فقاعة عقارية

في المقابل، جاءت تصريحات هشام طلعت مصطفى، لتقدم قراءة مختلفة للمشهد، إذ رفض بشكل قاطع توصيف ما يحدث في السوق بأنه «فقاعة عقارية»، معتبرا أن الاستناد إلى أعداد الوحدات المعروضة على منصة إلكترونية لا يكفي للحكم على أداء القطاع بأكمله.

ويرى طلعت مصطفى، أن تقييم السوق لا يمكن أن يعتمد على حجم الوحدات المعروضة عبر منصة واحدة أو على حركة إعادة البيع فقط، إلى أن مؤشرات أداء الشركات الكبرى تقدم صورة مختلفة عن طبيعة الطلب الحقيقي على العقار.

وأشار إلى أن أكبر 10 شركات تطوير عقاري في مصر لديها مئات الآلاف من الوحدات تحت التطوير، وأن مبيعات هذه الشركات تعكس استمرار الطلب على العقار، كما استند إلى ارتفاع معدلات تحصيل الأقساط لدى الشركات الكبرى باعتباره مؤشر على قدرة نسبة كبيرة من العملاء على الوفاء بالتزاماتهم.

السوق الأولي يختلف عن الثانوي

ويكشف التباين عن نقطة مهمة في قراءة السوق العقارية، وهي ضرورة التفرقة بين السوق الأولي الذي تتم فيه عمليات البيع من المطور إلى العميل، والسوق الثانوي الذي يحاول فيه ملاك الوحدات إعادة بيعها.

فارتفاع المعروض في السوق الثانوي، لا يعني تلقائيا انهيار مبيعات المطورين، كما أن استمرار المبيعات لدى الشركات الكبرى لا ينفي بالضرورة وجود ضغوط لدى بعض ملاك الوحدات الراغبين في إعادة البيع.

وتزداد أهمية هذه النقطة مع اختلاف دوافع البيع فهناك من يبيع بسبب تغير ظروفه المالية واخر يرغب في تحقيق مكسب رأسمالي، بينما قد يلجأ البعض إلى البيع لتجنب الاستمرار في سداد أقساط لم تعد تتناسب مع قدرته المالية.