بعد إطلاقه بأيام.. كل ما تريد معرفته عن تطبيق «التصرفات العقارية»

السبت، 05 سبتمبر 2026 12:07 م

ضريبة التصرفات العقارية

أطلقت مصلحة الضرائب المصرية، تطبيق «التصرفات العقارية»، خلال الأيام العشرة الأخيرة من شهر أغسطس 2026، في إطار خطة التحول الرقمي وتطوير الخدمات الضريبية المقدمة للمواطنين، بما يتيح إنجاز عدد كبير من إجراءات ضريبة التصرفات العقارية إلكترونيًا من خلال الهاتف المحمول.

ويتيح التطبيق للمستخدم إنشاء حساب إلكتروني، وتسجيل التصرف العقاري، ورفع العقود والمستندات، وإدخال بيانات العقار وأطراف التصرف، ومتابعة الطلب، واحتساب الضريبة والمبالغ المستحقة، وسداد الضريبة إلكترونيًا، وصولًا إلى إصدار شهادة المخالصة إلكترونيًا.

وفيما يلي كل ما تريد معرفته عن تطبيق «التصرفات العقارية»، وضريبة التصرفات العقارية وفق للبيانات والمعلومات الصادرة عن مصلحة الضرائب المصرية.

الهدف من إطلاق تطبيق «التصرفات العقارية»

يستهدف إطلاق تطبيق «التصرفات العقارية»، رقمنة وتبسيط إجراءات ضريبة التصرفات العقارية، بحيث يستطيع المواطن إنجاز أكبر قدر ممكن من معاملته إلكترونيًا من خلال الهاتف المحمول، بدلًا من الحاجة إلى التوجه إلى المأمورية المختصة في كل خطوة.

ويتيح التطبيق تسجيل التصرف العقاري، ورفع العقود والمستندات المطلوبة، وإدخال بيانات العقار والبائع والمشتري، ومتابعة حالة الطلب، واحتساب الضريبة والمبالغ المستحقة بصورة آلية، ثم سداد الضريبة إلكترونيًا والحصول على المخالصة.

كما يستهدف التطبيق توفير الوقت والجهد على المواطنين، وتقليل الإجراءات الورقية والتدخلات اليدوية، ورفع كفاءة دورة العمل الضريبي، إلى جانب تعزيز دقة البيانات وأمان المعاملات من خلال وسائل التحقق الإلكتروني من الهوية وتقنيات التعرف الذكي على البيانات.

ويتيح التطبيق كذلك الاستفادة من تقنيات الذكاء الاصطناعي وتحليل البيانات في الوصول إلى قيم استرشادية للعقارات ومقارنتها بالعقارات المماثلة، بما يساعد على تحديد قيمة استرشادية أكثر عدالة للتصرف.

مستخدمو تطبيق «التصرفات العقارية»

يمكن إنشاء حساب على التطبيق للمصريين وغير المصريين وفقًا لضوابط التحقق والأمان.

ويتم التسجيل باستخدام الرقم القومي بالنسبة للمواطن المصري، أو جواز السفر بالنسبة لغير المصري، مع تفعيل رقم الهاتف المحمول والتحقق من بيانات المستخدم.

أما نطاق التطبيق في مرحلته الحالية، فيقتصر على الممولين الذين يكون محل إقامتهم المثبت ببطاقة الرقم القومي في محافظتي القاهرة الكبرى والإسكندرية، على أن يتم التوسع في نطاق التطبيق وإتاحة خدماته تباعًا وفقًا لخطة مصلحة الضرائب المصرية للتحول الرقمي.

أنظمة الهواتف التي تقبل التطبيق

يمكن استخدام التطبيق من خلال الهواتف المحمولة التي تعمل بنظامي Android، وiOS، أي لأجهزة لأندرويد والأيفون.

طريقة التسجيل في تطبيق «التصرفات العقارية»

تبدأ عملية التسجيل بتحميل التطبيق الرسمي الخاص بخدمات التصرفات العقارية على الهاتف المحمول، ثم فتح التطبيق واختيار «إنشاء حساب».

بعد ذلك، يتم إدخال البيانات الأساسية المطلوبة لإنشاء الحساب، بحسب طبيعة المستخدم.

وبالنسبة للمواطن المصري، يتم التسجيل باستخدام الرقم القومي، بينما يستطيع غير المصري التسجيل باستخدام بيانات جواز السفر.

ويتيح التطبيق رفع صورة بطاقة الرقم القومي أو جواز السفر، حيث تدعم المنظومة تقنية التعرف الذكي على البيانات OCR لقراءة البيانات الموجودة في المستند والتحقق منها.

بعد إدخال البيانات، يتم تسجيل رقم الهاتف المحمول، ثم إرسال كود تحقق لمرة واحدة OTP إلى الهاتف، للتأكد من أن رقم الهاتف تابع لصاحب الحساب وتأمين عملية التسجيل.

وبعد نجاح عملية التحقق، يقوم المستخدم بإنشاء كلمة مرور للحساب، وبذلك يصبح لديه حساب يمكنه استخدامه لاحقًا من خلال رقم الهاتف وكلمة المرور.

ماذا يحدث إذا كان المستخدم لديه رقم تسجيل ضريبي؟

إذا كان للمستخدم رقم تسجيل ضريبي بالفعل، تقوم المنظومة بربط الحساب بهذا الرقم تلقائيًا، أما إذا لم يكن لديه رقم تسجيل ضريبي، فتقوم المنظومة بإنشاء رقم تسجيل ضريبي له تلقائيًا، كما تحدد المأمورية الضريبية التابعة له وفقًا لعنوان إقامته.

نسيان كلمة المرور

في حال نسى المستخدم كلمة المرور، يمكنه الضغط على خيار «نسيت كلمة المرور»، ثم يتم التحقق من رقم الهاتف المسجل بالحساب من خلال رسالة تحقق، وبعد إتمام عملية التحقق، يستطيع المستخدم إعادة تعيين كلمة المرور وإنشاء كلمة مرور جديدة للدخول إلى حسابه.

الخدمات المتوفرة على التطبيق

تتيح المنظومة للمستخدم الاختيار بين الدخول باعتباره «متصرفًا» أو «مستعلمًا».

وفي حالة الدخول كمستعلم، يمكن الاستعلام عن الخدمات المتاحة والتحقق من صحة شهادات المخالصة الصادرة إلكترونيًا.

أما في حالة الدخول كمتصرف، فيمكن إنشاء طلب تصرف عقاري جديد واستكمال جميع الإجراءات الخاصة به إلكترونيًا.

ويستطيع المستعلم التحقق من صحة شهادات المخالصة الصادرة من المنظومة، إلى جانب التعرف على الخدمات المتاحة داخل النظام.

وتوفر هذه الخاصية وسيلة إلكترونية للتحقق من صحة المخالصة بدلًا من الاعتماد على المستند الورقي وحده.

طريقة تسجيل تصرف عقاري جديد

وبعد إنشاء الحساب وتسجيل الدخول، يختار المستخدم تسجيل تصرف عقاري جديد، ثم يبدأ في رفع المستندات وإدخال البيانات المطلوبة.

وتبدأ العملية برفع أول عقد يتعلق بالتصرف العقاري بصيغة PDF، ثم مراجعة بيانات صاحب التصرف واستكمال بيانات المشتري والعقار والتصرف.

البيانات المطلوبة عن المشتري

ويتم إدخال بيانات المشتري وفقًا لطبيعته، فإذا كان المشتري شخصًا طبيعيًا، يتم إدخال اسمه وبيانات إثبات هويته، سواء كان مصريًا أو أجنبيًا.

وبالنسبة للمشتري المصري، يتم استخدام الرقم القومي، بينما يتم تسجيل بيانات جواز السفر إذا كان المشتري أجنبيًا.

أما إذا كان المشتري شركة أو شخصًا اعتباريًا، فيتم إدخال رقم التسجيل الضريبي للشركة، وبيانات الشخص المفوض أو الممثل عنها في عملية الشراء، وفقًا للبيانات المطلوبة بالمنظومة.

تسجيل أكثر من مشتري

يتيح التطبيق إضافة أكثر من مشتري للتصرف العقاري، مع تحديد نسبة ملكية كل مشتري، فإذا كان هناك مشتري واحد تكون نسبة ملكيته 100%، أما إذا كان هناك أكثر من مشتري فيمكن توزيع نسبة الملكية بينهم وفقًا لنسب التصرف.

ويمكن تسجيل التصرف في عقار كامل، أو وحدة داخل عقار، مثل شقة، أو أرض فضاء، وتختلف البيانات المطلوبة بحسب طبيعة العقار والتصرف.

البيانات المطلوبة عن العقار

وتشمل البيانات المطلوبة بيانات موقع العقار، مثل المحافظة والشارع، والتجمع السكني أو الكمبوند في حالة وجوده.

كما تشمل البيانات مساحة العقار، وعدد الغرف، وعدد الحمامات، ونوع التشطيب وحالة الوحدة، بالإضافة إلى طبيعة الإطلالة، سواء كانت على شارع رئيسي أو شارع جانبي أو حديقة أو النيل.

حالات طلب التطبيق بيانات تفصيلية عن العقار

في بعض الأحيان يقوم التطبيق بطلب بيانات إضافية عن العقار، لأن هذه البيانات تمثل عوامل مؤثرة في القيمة السوقية للعقار، وتساعد المنظومة في تحليل التصرف ومقارنته بالعقارات المماثلة، كما تستفيد المنظومة من هذه البيانات في تحديد القيمة الاسترشادية للتصرف العقاري.

طريقة تحديد القيمة الاسترشادية للعقار

وتستفيد المنظومة من تقنيات الذكاء الاصطناعي وتحليل البيانات للوصول إلى قيمة استرشادية للعقار، من خلال مقارنة بياناته بالقيم والبيانات المتاحة للعقارات المماثلة.

وتأخذ عملية التقييم في الاعتبار عددًا من العوامل، منها موقع العقار ومساحته ومواصفاته والإطلالة والتشطيب وغيرها من البيانات المؤثرة في سعر العقار.

ولا تكون القيمة الاسترشادية رقمًا ثابتًا لجميع العقارات، إذ تختلف وفقًا لخصائص كل عقار وموقعه.

وتتولى شركة متخصصة تحديد الأسعار الاسترشادية للعقارات بمختلف المناطق على مستوى الجمهورية، من خلال وضع سعر استرشادي للمتر في كل منطقة، مع السماح بنسبة انحراف تبلغ 20% عن السعر المحدد.

فعلى سبيل المثال، إذا جرى تحديد السعر الاسترشادي للمتر في منطقة مصر الجديدة عند 50 ألف جنيه، يمكن قبول تسجيل سعر مختلف في عقد التصرف العقاري طالما يقع ضمن نطاق الانحراف المسموح به، إذ يمكن قبول سعر يبلغ 40 ألف جنيه للمتر باعتباره داخل النطاق المحدد.

وفي حال تسجيل سعر يقل عن الحد المسموح به، يظهر تنبيه للمواطن بضرورة التوجه إلى أقرب مأمورية ضرائب تابعة له، لاتخاذ الإجراءات اللازمة والتعامل مع الحالة وتحديد السعر الصحيح.

وتهدف الآلية إلى تسهيل إجراءات تسجيل التصرفات العقارية وعدم تعطيل المواطنين، من خلال قبول العقود التي تقع أسعارها ضمن النطاق الاسترشادي المحدد، دون الحاجة إلى الرجوع إلى المأمورية في كل حالة، وفقاً لما ذكره رجب محروس، مستشار رئيس مصلحة الضرائب لـ "إيجي إن".

قيمة ضريبة التصرفات العقارية

وتبلغ ضريبة التصرفات العقارية 2.5% من قيمة التصرف العقاري، وفقًا للقواعد المنظمة للضريبة.

وتقوم المنظومة باحتساب الضريبة والمبالغ المستحقة تلقائيًا بعد إدخال بيانات التصرف والأطراف المرتبطة به.

ولا يحتاج المستخدم إلى إجراء الحسابات بنفسه، إذ تتولى المنظومة حساب الضريبة والمبالغ المستحقة تلقائيًا.

وفي بعض الحالات الخاصة، قد تطلب المنظومة تقديم مستندات إضافية لاستكمال الإجراءات بصورة صحيحة، ومن بينها حالات الميراث والبيع بالتقسيط.

طريق سداد الضريبة

يتيح التطبيق سداد قيمة ضريبة التصرفات العقارية إلكترونيًا باستخدام وسائل الدفع المتاحة، ومنها البطاقات البنكية وبطاقات الخصم المباشر، كما تدعم المنظومة السداد الجزئي وفقًا للضوابط المنظمة للحالات التي ينطبق عليها ذلك.

مدة سداد ضريبة التصرفات العقارية

جرى زيادة مدة سداد ضريبة التصرفات العقارية من 30 يومًا، إلى 60 يومًا من تاريخ التصرف العقاري، ويمنح ذلك الممول فترة أطول لاستكمال إجراءات السداد وفقًا للقواعد الجديدة، قبل استحقاق مقابل التأخير المقرر قانونًا.

هل يمكن الحصول على المخالصة إلكترونيًا؟

نعم، يمكن إصدار شهادة المخالصة إلكترونيًا بعد إتمام السداد واستكمال الإجراءات المطلوبة، كما يمكن للمستخدم تحميل المخالصة أو مشاركتها مع الجهات المختصة.

استخدام المخالصات الورقية

لا يُعتد بالمخالصة الخاصة بضريبة التصرفات العقارية إلا بالمخالصة الصادرة إلكترونيًا من خلال تطبيق «التصرفات العقارية» أو الموقع الإلكتروني لمصلحة الضرائب المصرية، ويهدف ذلك إلى توحيد مصدر إصدار المخالصات، وإتاحة التحقق من صحتها، وتعزيز الأمان والشفافية في إجراءات التعامل على العقارات.

متابعة الطلب بعد تقديمه

ويتيح التطبيق متابعة حالة الطلب ومراحل الفحص والمراجعة والطعون، إلى جانب استقبال الإشعارات والتنبيهات الفورية.

وتساعد هذه الإشعارات المستخدم على معرفة ما إذا كانت هناك بيانات أو مستندات تحتاج إلى استكمال.

رفع المستندات إلكترونيًا

يدعم التطبيق رفع الملفات والمستندات الإلكترونية بصيغة PDF، واستكمال الإجراءات وإدارة المستندات المرتبطة بالتصرف.

وتتيح المنظومة ربط الإخطارات الورقية السابقة، مثل نموذج «8 عقاري»، واستكمال الإجراءات المرتبطة بها إلكترونيًا.

كما يمكن سداد أي فروق ضريبية مستحقة من خلال التطبيق، مع إمكانية احتساب الضريبة ومقابل التأخير بصورة آلية وفقًا للضوابط المنظمة.

التصرفات الناتجة عن الميراث

وتتعامل المنظومة مع التصرفات الناتجة عن الميراث وفقًا للضوابط والمستندات المطلوبة، ففي حالة بيع عقار مملوك لعدة ورثة، يتم احتساب نصيب كل وارث في التصرف وفقًا لنصيبه في العقار.

فعلى سبيل المثال، إذا بلغت قيمة العقار مليون جنيه وكان مملوكًا بالتساوي بين وارثين، تكون حصة كل وارث 500 ألف جنيه، ويتم التعامل مع نصيب كل منهما في التصرف وفقًا للقواعد المنظمة.

وقد تطلب المنظومة مستندات إضافية في حالات الميراث لاستكمال إجراءات التصرف بصورة صحيحة.

إجراءات ومستندات بيع عقار جرى شراؤه بالتقسيط

وتوجد إجراءات ومستندات خاصة بهذه الحالات لتحديد الموقف المالي للتصرف، فإذا اشترى شخص عقارًا بالتقسيط، ثم أراد التصرف فيه قبل سداد كامل قيمته، يتم تقديم المستندات التي توضح شروط السداد والمبالغ التي تم دفعها والأقساط المتبقية.

ومن بين المستندات التي قد تطلبها المنظومة ما يوضح الموقف المالي من المطور العقاري، وقيمة المبالغ المسددة والأقساط المتبقية.

حالات الإعفاءات من ضريبة التصرفات العقارية

وتتضمن التسهيلات الجديدة إعفاءً كاملًا للتصرفات العقارية بين الأزواج والأولاد والفروع، وفقًا للضوابط القانونية المنظمة.

وتشمل القواعد الخاصة بالتصرفات بين الأصول والفروع والأزواج صورًا متعددة للتصرف وفقًا للتعديلات الجديدة، بما في ذلك التصرف بالبيع في الحالات التي حددها القانون، أما الوصية والهبة والتبرع، فتخضع لضوابطها القانونية الخاصة.

بالنسبة للتبرع، يجب أن يكون التصرف مستوفيًا للضوابط القانونية الخاصة به، ومنها طبيعة التصرف وكونه دون مقابل مالي في الحالات التي ينطبق عليها ذلك.

إنهاء إجراءات ضريبة التصرفات العقارية «أون لاين»

وتستهدف خطة تطوير الخدمات الرقمية تمكين المصريين المقيمين بالخارج من إنهاء معاملاتهم الضريبية إلكترونيًا دون الحاجة إلى الحضور إلى مصر.

وتشمل الخطة إتاحة الخدمات المتعلقة بالتصرفات العقارية إلكترونيًا للمصريين في الخارج، سواء من خلال تطبيق «التصرفات العقارية» أو الخدمات الرقمية الخاصة بالضرائب العقارية، وفقًا للخدمات التي يتم إتاحتها تباعًا.

ويأتي ذلك ضمن التوسع التدريجي في نطاق الخدمات الرقمية، بينما يقتصر نطاق التطبيق في مرحلته الحالية على الممولين الذين يكون محل إقامتهم المثبت ببطاقة الرقم القومي في القاهرة الكبرى والإسكندرية.

الحاجة إلى الذهاب لمأمورية الضرائب

ويهدف التطبيق إلى تقليل الحاجة إلى التوجه للمأموريات وإنجاز الإجراءات إلكترونيًا، لكن طبيعة التصرف وحالة الممول والمأمورية التابعة له قد تستلزم استكمال بعض الإجراءات أو تقديم مستندات إضافية وفقًا للحالة.

ماذا يحدث إذا كان الممول تابعًا لمأمورية مدمجة؟

وإذا كان الممول ضمن نطاق المأموريات المدمجة المشمولة بالمنظومة، يمكنه استكمال الإجراءات إلكترونيًا من خلال التطبيق وفقًا لمسار الخدمة.

أما إذا لم تكن المأمورية التابعة له ضمن المأموريات المدمجة، فيتم توجيهه إلى المأمورية المختصة لاستكمال الإجراءات المطلوبة وفقًا للقواعد المنظمة.

أبرز مزايا التطبيق للمواطن

يقدم تطبيق «التصرفات العقارية» مجموعة من الخدمات والمزايا، أبرزها:

إنشاء الحساب إلكترونيًا.
التسجيل باستخدام الرقم القومي أو جواز السفر.
التحقق الإلكتروني من الهوية.
تفعيل رقم الهاتف باستخدام OTP.
إنشاء رقم تسجيل ضريبي تلقائيًا عند عدم وجوده.
ربط الحساب برقم التسجيل الضريبي الموجود بالفعل.
تسجيل التصرف العقاري إلكترونيًا.
رفع العقود والمستندات بصيغة PDF.
تسجيل بيانات المشتري سواء كان فردًا أو شركة.
تسجيل المشتري المصري أو الأجنبي.
إضافة أكثر من مشترٍ وتحديد نسبة ملكية كل منهم.
إدخال بيانات العقار ومواصفاته.
احتساب الضريبة والمبالغ المستحقة تلقائيًا.
السداد الإلكتروني.
دعم السداد الجزئي وفقًا للضوابط.
متابعة حالة الطلب والفحص والمراجعة والطعون.
استقبال الإشعارات والتنبيهات.
إصدار المخالصة إلكترونيًا.
تحميل المخالصة ومشاركتها.
التحقق من صحة المخالصات إلكترونيًا.
الاستفادة من الذكاء الاصطناعي وتحليل البيانات.
تحديد القيم الاسترشادية للعقارات.
ربط الإخطارات الورقية السابقة واستكمال إجراءاتها إلكترونيًا.

خطوات إصدار «مخالصة نهائية» معتمدة بسداد الضريبة

يمكن تلخيص رحلة الحصول على المخالصة في 5 خطوات رئيسية:

1- إنشاء حساب:
تحميل التطبيق وإنشاء حساب باستخدام الرقم القومي أو جواز السفر، وتسجيل رقم الهاتف والتحقق منه بكود OTP.

2- تسجيل التصرف:
اختيار تسجيل تصرف عقاري جديد ورفع أول عقد بصيغة PDF، ثم إدخال بيانات التصرف.

3- استكمال البيانات والمستندات:
إدخال بيانات العقار والبائع والمشتري، وإضافة أكثر من مشتري عند الحاجة، مع تحديد نسب الملكية ورفع أي مستندات إضافية تطلبها المنظومة.

4- احتساب الضريبة والسداد:
تقوم المنظومة باحتساب الضريبة والمبالغ المستحقة تلقائيًا، ثم يتم سدادها إلكترونيًا باستخدام وسائل الدفع المتاحة.

5- إصدار المخالصة:
بعد إتمام السداد واستكمال الإجراءات، تصدر شهادة المخالصة إلكترونيًا، ويمكن تحميلها أو مشاركتها، كما يمكن التحقق من صحتها إلكترونيًا.

مستقبل تطبيق «التصرفات العقارية»

ويتجه تطوير التطبيق إلى توسيع نطاق المستفيدين والخدمات المتاحة تدريجيًا، مع إضافة مزيد من الخدمات الرقمية التي تقلل الحاجة إلى الإجراءات الورقية والحضور الشخصي.

ومن بين اتجاهات التطوير الاستفادة بصورة أكبر من الذكاء الاصطناعي وتحليل البيانات، وتطوير تحديد موقع العقار، وإتاحة خدمات أكثر للمصريين بالخارج، إلى جانب توفير وسائل مساعدة للمواطن أثناء استكمال معاملته إلكترونيًا.

ويستهدف ذلك الوصول إلى تجربة رقمية متكاملة تبدأ من إنشاء الحساب وتسجيل التصرف، ولا تنتهي عند السداد، وإنما تمتد إلى متابعة الطلب وإصدار المخالصة والتحقق منها إلكترونيًا.