إعادة هيكلة 1.7 تريليون دولار، قيمة سوق العقار المصري بعد إلغاء قانون الإيجار القديم

يشهد سوق العقارات المصري إعادة هيكلة شاملة، إذ ظهرت مؤشرات نتائج التدخل الحكومي لحل مشكلة قانون الإيجار القديم، وذلك من خلال حصر مناطق الإيجار القديم في جميع أنحاء محافظة القاهرة، والتوجه لإعادة تسعير الوحدات بما يتوافق مع مصلحة السوق والمواطن، في خطوة لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، وإنعاش السوق العقاري في مصر الذي تبلغ قيمته نحو  1.7 تريليون دولار، وبعد زيادة أعداد الوحدات السكينة المتاحة من المتوقع أن يتجاوز السوق تريليوني دولار خلال 3 سنوات فقط.

ونستعرض في هذا التقرير تحليل مفصل لحالة السوق من خلال توضيح:

• نتائج لجان حصر مناطق الإيجار القديم
• المعايير التي استندت عليها الحكومة في تصنيف المناطق
• تأثير قانون الإيجار القديم على تسعير الوحدات في السوق
• تأثير قانون الإيجار القديم على المعروض من السوق
• تحليل لأبرز المناطق في محافظة القاهرة
• تحليل دقيق لحجم الفجوة بين التمليك والإيجار في السوق
• الأنماط الاستهلاكية في السوق والعوامل المؤثرة
• حجم سوق العقارات المصري وتوقعات نموه حتى 2029
• تقسيم السوق حسب حجم الطلب على الوحدات وخريطة الإنفاق العقاري
• أكبر الشركات المسيطرة على السوق العقاري في مصر

الحكومة تعيد هيكلة سوق العقارات في مصر

اتجهت الحكومة المصرية مؤخرًا لإعادة هيكلة السوق العقاري المصري وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، لذلك سعت في تطبيق تعديلات قانون الإيجار القديم، وإلغاء العقود القديمة (ثابتة القيمة)، ووفقًا للقانون الجديد رقم 164 لعام 2025، بدأ السوق في طرح وحدات عقارية بأعداد ضخمة كانت مجمدة بسبب الإيجار القديم، لتبدأ مرحلة جديدة من إعادة التسعير، حيث وجهت محافظة القاهرة بعض لجان الحصر لتصنيف المناطق إلى مميزة ومتوسطة واقتصادية لتحديد القيمة السعرية للأماكن.

نتائج لجان حصر المناطق التي بها أماكن مؤجرة للغرض السكني في محافظة القاهرة

وكان محافظ القاهرة قد أصدر قرارًا بحصر عقارات الإيجار القديم التي تتبع قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 43 لسنة 1979 ولائحته التنفيذية وتعديلاتهما، في سبيل إعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتعديل بعض القوانين الخاصة بإيجار الأماكن، وانتهت لجان الحصر التي تم تشكيلها بهدف تقسيم الأماكن المؤجرة للغرض السكني بمحافظة القاهرة.

وأظهرت نتائج لجان حصر المناطق التي بها أماكن مؤجرة للغرض السكني على مستوى أحياء محافظة القاهرة، استحواذ المناطق المتميزة على نسبة 18%، والمناطق المتوسطة على نسبة 31%، والمناطق الاقتصادية على نسبة 37%، أما المناطق غير الخاضعة لقانون الإيجار القديم بنسبة 14%.

ما هو نظام النقاط والمعايير التي تم استخدامها في التقييم؟

تمثل هذه الأرقام تصنيفات المناطق السكنية بمحافظة القاهرة، وجاء التقييم بنظام النقاط، إذ يتم تقييم كل معيار بعدد محدد من النقاط، بمعنى أنه تم وضع معايير محددة مسبقًا، مثل مستوى الخدمات والبنية التحتية والموقع وحجم الكثافة السكاني وحالة المباني وغيرها، وكل معيار من هذه المعايير يتم تحديد درجة أو نقاط محددة له، أي أن التقييم لا يعتمد على مجرد رأي اللجنة.

وبعد تقييم جميع المعايير يتم جمع النقاط التي حصلت عليها المنطقة، ويتم تصنيف المنطقة بناءً على المجموع النهائي، فإذا كان المجموع أكثر من 80 في درجات التقييم يتم تصنيفها كمنطقة متميزة، أما إذا كان المجموع أقل من 80 فيتم تصنيفها كمنطقة متوسطة، وإذا كان المجموع أقل من 40 يتم تصنيفها كمنطقة اقتصادية.

وصنفت لجان الحصر المناطق وفقًا لـ 5 معايير وضوابط رئيسية:

- المعيار الأول: الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار.

- المعيار الثاني: فهو مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.

 - المعيار الثالث: المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.

-  المعيار الرابع: هو شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.

- المعيار الخامس: هو القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية المشار إليه الكائنة في ذات المنطقة.

قيمة الزيادات في القيمة الإيجارية السكنية القديمة

ووفقاً للتصنيف الجديد للمناطق، جاءت الزيادات في القيمة الإيجارية السكنية القديمة كالتالي:

بلغت الزيادة في المناطق المتميزة حوالي 20 ضعف القيمة الحالية بحد أدنى 1000 جنيه شهريًا، أما المناطق المتوسطة كان معدل الزيادة بها حوالي 10 أضعاف القيمة الحالية بحد أدنى 400 جنيه شهريًا، أيضًا زادت القيمة الإيجارية للمناطق الاقتصادية بحوالي 10 أضعاف بحد أدنى 250 جنيه شهريًا، أما بالنسبة للزيادة السنوية، فتم إقرار زيادة دورية ثابتة بنسبة 15% يتم تطبيقها في سبتمبر من كل عام.

أمثلة على تصنيف المناطق الموجودة في القاهرة

• تصنيف مدينة مصر الجديدة

تتسم المناطق المتميزة في مدينة مصر بكونها جميعاً على شوارع رئيسية وتتميز بالمباني الفخمة مع توافر جميع الخدمات والمرافق، فنجد أن منطقة ألماظة تتميز بقربها من مطار القاهرة الدولي والطرق الرئيسية، ومنطقة النزهة تتميز بالعقارات الراقية والمساحات الخضراء، وشارع أبوبكر الصديق يعتبر محور رئيسي يربط بين أجزاء مصر الجديدة، ويضم شارع جسر السويس أكبر العقارات التجارية، ويتميز شارع عثمان بن عفان برقي الشوارع السكنية، ويقع شارع نزيه خليفة بالقرب من قصر الاتحادية، وشارع الثورة والميرغني يعتبران محاور رئيسية وقريبة من النوادي الكبرى مثل نادي هليوبوليس.

كما تضم المناطق المتميزة مثل ألماظة والكوربة أرقى أماكن القاهرة، فمثلًا نجد قصر البارون الذي يقع بالقرب من شارع الثورة وصلاح سالم، وحديقة الميريلاند التي تقع بين شارع الميرغني وجسر السويس، ومنطقة الكوربة التي تقع بالقرب من شارع نزيه خليفة، وسيتي سنتر ألماظة الذي يقع في منطقة ألماظة، ونادي هليوبوليس ونادي النصر.

كما تتميز المناطق المميزة بأنها بها أرقى الخدمات الصحية مثل مستشفى كليوباترا التي تقع في ميدان صلاح الدين، ومستشفى القاهرة التخصصي، ومجمع الجلاء العسكري الموجود على طريق المطار.

وتوجد العديد من أرقى المدارس مثل مدارس العائلة المقدسة ومدرسة ليسيه الحرية، وتوجد أيضًا مقرات هامة مثل قصر الاتحادية وهو قصر الرئاسة، أما بالنسبة للمواصلات، فيوجد المونوريل الذي يمر بالقرب من المناطق المميزة المذكورة، بجانب مترو الأنفاق بالتحديد الخط الثالث من خلال العديد من المحطات مثل الأهرام وهارون وهليوبوليس.

وقم تم إنشاء العديد من الكباري العلوية الجديدة في المناطق المميزة المذكورة منها كوبري الميرغني، وكوبري السبع عمارات، وكوبري ميدان الحكمة، وكوبري عثمان بن عفان، ومحور سينزو آبي، الذي يعتبر كوبري ومحور ضخم يربط بين مدينة نصر ومصر الجديدة بطريق السويس ومناطق التجمع.

أما بالنسبة للمناطق المتوسطة فهي مباني بحالة جيدة وتتوفر فيها المرافق كاملة ولكنها أقل فخامة وهدوءً من الموجودة في المناطق المميزة، فشوارع مثل السخاوي ورفاعة بك وأبو السرور البكري والجبرتي، جميعها شوارع رئيسية ولكنها داخلية، أما المناطق الاقتصادية فهي مساكن أكثر شعبية.

• تصنيف عين شمس

صنفت المناطق المذكورة ضمن فئة المناطق المتوسطة لأنها تقع على شوارع رئيسية مثل جسر السويس وأحمد عصمت، كما أنها مخدومة بشبكة مرافق كاملة، وتضم العديد من البنوك والمراكز التجارية الكبرى، بالإضافة إلى أنها قريبة بشكل مباشر من محور عدلي منصور وكباري جسر السويس الجديدة، التي تخدم بشكل مباشر هذه المناطق مثل منشية التحرير وأحمد عصمت.

وتوجد بعض الأماكن الشهيرة في المناطق المتوسطة منها متحف المطرية ونادي الشمس الذي يقع على حدود الحي، وتتميز منطقة عين شمس بوجود مترو الأنفاق، وهي تخدم المناطق الاقتصادية والمتوسطة من خلال محطات الخط الأول والخط الثالث.

• تصنيف حي السلام أول

تتميز المناطق المذكورة في الفئة المتميزة بوجود محور عدلي منصور الذي يربط منطقة حي السلام الأول بمدينة الشروق والعبور والعاصمة الإدارية،  بجانب كباري جسر السويس الجديدة ومحور الـ100 الذي يربط قسم السلام الأول بطريق الإسماعيلية الصحراوي.

وتوجد محطات الخط الثالث لمترو الأنفاق مثل محطات قباء وعمر بن الخطاب وعدلي المنصور، كما يوجد القطار الكهربائي الخفيف الذي يبدأ من عدلي منصور، والأتوبيس الترددي.

وبالنسبة للمناطق التي صنفت كفئة متوسطة، فهي تستفيد من كباري تربط داخل وخارج منطقة السلام مثل كباري الحرفيين والمحاور الداخلية مثل شارع الأربعين وشارع السادات، ويوجد أيضًا كوبري التروللي الذي يربط المناطق الداخلية في السلام بجسر السويس، وتتميز هذه المناطق أيضًا بوجود أتوبيسات النقل العالم.

وبالنسبة لمناطق الفئة الاقتصادية، فهي تقع على حدود منطقة السلام وتتميز بالمساكن الشعبية ويوجد بها طريق بلبيس القديم ومحور الطوارئ.

نسبة التمليك أكبر من نسبة الإيجار حيث يستحوذ على 69.1% من السوق

وفي عام 2025، كانت نسبة التمليك أكبر من نسبة الإيجار، حيث استحوذ التمليك على 69.1% من السوق، أي أن غالبية السوق تتجه للشراء أكثر من الإيجار، ولكن من المتوقع أن تسجل الإيجارات نموًا بنسبة 9.71% خلال الـ5 سنوات المقبلة، خاصة أن العائد من إيجار الشقة السكنية يتراوح  بين 6% إلى 8% من قيمتها الأصلية.

وتوجد 3 عوامل رئيسية تدفع السوق العقاري  للاتجاه نحو التأجير بدلًا من التمليك، منها إلغاء عقود الإيجار القديم، الذي سيساعد على زيادة المعروض من الشقق للإيجار، وبسبب أسعار الفائدة المرتفعة في البنوك، سيؤدي عائق التمويل والرهن العقاري على انخفاض نسبة شراء العقارات، هذا بجانب أيضًا انخفاض القدرة الشرائية للشباب بسبب ضعف الدخل الذي يجعلهم يفضلون الإيجار.

تحليل أبرز المناطق وفقًا للأسعار والنمط الاستهلاكي الزائد 

المصدر: عقار ماب

تحليل النمط الاستهلاكي السائد في هذه المناطق 

1.الشيخ زايد والتجمع الخامس: شهدت هذه المناطق قفزات سعرية بنسبة تتخطى 40% مقارنةً بعام 2024، ويميل المستهلك هنا إلى الغرض الاستثماري أو الحفاظ على قيمة العملة، فالإيجارات في التجمع أصبحت تضاهي الأسعار العالمية خاصةً في منطقة "الجولدن سكوير".

2.العاصمة الإدارية الجديدة: فمع اكتمال نقل الوزارات تدريجيًا، بدأ النمط يتحول من الاستثمار طويل الأمد إلى السكن الفعلي، وبدأت الإيجارات في الظهور بقوة في أحياء عدة مثل R3 و سيليا، بمتوسط 12 ألف جنيه للشقق المتوسطة.

3.المعادي: تظل أيقونة للإيجار الفاخر خاصةً في السرايات ودجلة، والموجهة للأجانب والمغتربين، فتجاوز سعر المتر في بعض مناطقها 60 ألف جنيه للفلل.

4.مدينة نصر: تعتبر ملك الإيجار الإداري، فيفضلها أصحاب الشركات الناشئة والعيادات، والطلب بها على  الإيجار الجديد يتفوق بمراحل على التمليك، وتتراوح شقق التمليك هناك بين 2 لـ 10 مليون جنيه.

5.السيدة زينب:- تتميز هذه منطقة بكثافة سكانية وتجارية عالية، فالنمط السائد هو "الإيجار" سواء كان قديمًا ويخضع للتعديلات الحالية، أو جديدًا لغرض القرب من مراكز الأعمال في وسط البلد، وتتراوح أسعار شقق التمليك تتراوح بين 1.5 إلى 2.5 مليون جنيه حسب الموقع والحالة.

حجم سوق العقارات في مصر حوالي 1.7 تريليون دولار في 2026

يبلغ حجم سوق العقارات في مصر حوالي 1.7 تريليون دولار في 2026، وفقًا لمنصة ستاتيستا العالمية، حيث يستحوذ قطاع العقارات السكنية على السوق بحوالي 1.26 تريليون دولار، ومن المتوقع أن يشهد سوق العقارات المصري نمو سنوي متوقع بنسبة 6.64% خلال الفترة من 2026 وحتى 2029.

توقعات حجم سوق العقارات المصري خلال الفترة 2026 - 2029

الشقق تستحوذ على 62.5% من حصة سوق العقارات السكنية في مصر

وبتقسيم السوق نجد أن الشقق تستحوذ على 62.5% من حصة سوق العقارات السكنية في مصر، لأنها المستهدفة من الطبقة المتوسطة وفوق المتوسطة وهذه الشرائح هي النسبة الأكبر من المجتمع المصري، كما أن أسعارها تكون ضمن شروط التمويلات البنكية، ووفقًا لتوقعات،  mordor intelligence، المتخصصة في أبحاث السوق، فإن سوق الشقق سينمو بمعدل سنوي 9.98%.

وبالنسبة للفلل، فهناك إقبال أقل عليها مقارنة بالشقق، ولكن تشير التوقعات إلى ارتفاع معدل النمو السنوي للفيلات خلال الفترة القادمة حيث سيسجل 10.78%، وسيكون المحرك الأساسي لسوق الفلل هي الطبقة المخملية من المجتمع المصري، والمصريين بالخارج الذين يتعاملون مع السوق العقاري المصري على أنه فرصة استثمارية، ومواطنو دول الخليج.

الإنفاق في السوق العقاري المصري لعام 2025

وشكلت الوحدات السكنية التي يتراوح أسعارها من 2 مليون إلى حوالي 5 ملايين جنيه مصري، حوالي 50.4% من إجمالي الإنفاق في السوق العقاري المصري لعام 2025، أما الوحدات الفاخرة التي تبدأ أسعارها من  15 مليون جنيه، فمن المتوقع أن تنمو بنسبة 10% سنويًا، لأنها تستهدف كما ذكرنا فئات معينة.

5 شركات عملاقة تستحوذ على السوق العقاري في مصر

يسيطر على السوق 5 شركات عملاقة هي طلعت مصطفى وإعمار وسوديك وبالم هيلز ومدينة مصر، فهذه الشركات تستحوذ تقريبًا على نصف المبيعات، مما يجعلهم مسيطرين على أسعار السوق، كما أنهم يمتلكون أكثر من 60 مليون متر مربع، ولكن على الرغم من سيطرة هذه الشركات إلا أن السوق يسمح بدخول الشركات المتوسطة والصغيرة وتحقيق الأرباح، وذلك لأن سوق العقار المصري لا يخضع للاحتكار.

ملخص التقرير:

• تبلغ قيمة سوق العقارات في مصر حاليًا حوالي 1.7 تريليون دولار مع توقعات بأن يسجل 2.07 تريليون دولار
• يستحوذ القطاع السكني على 1.26 تريليون من قيمة السوق
• نسبة التمليك أكبر من نسبة التأجير بحوالي 69.1%
• تسيطر 5 شركات كبرى على السوق من بينها طلعت مصطفى وإعمار
• يساهم قانون الإيجار القديم الجديد في إعادة هيكلة السوق وخاصة بعد نتائج حصر اللجان الحكومية
• من المفترض أن تزيد إيجارات المناطق المميزة إلى 20 ضعفًا والمتوسطة والاقتصادية 10 أضعاف مع زيادة سنوية 15%
• استحوذت الوحدات المباعة  خلال 2025 التي يتراوح سعرها من 2-5 ملايين جنيه على 50.4% من السوق
• توقعات بزيادة بيع الوحدات الفاخرة التي تبدأ من 15 مليون جنيه خلال الفترة المقبلة بنسبة 10%

أخبار متعلقة

بين السيادة والمضاربة، لماذا تتردد الدول في الاعتراف بالبيتكوين؟

30 يناير 2026 10:15 م

أكثر من 66 مليون دولار صادرات، الأسواق العربية تلتهم سناكس مصر

30 يناير 2026 09:19 م

«لوكوموشن 1».. من قاطرة متواضعة إلى اقتصاد على قضبان حديدية

30 يناير 2026 06:00 م

شاشات العرض الصناعية، العمود الفقري للمدن الذكية بسوق عالمي يتجاوز 12 مليار دولار خلال سنوات

30 يناير 2026 04:36 م